Meine erste Immobilie – Die Kalkulation

Eine Immobilie zu kaufen, insbesondere die erste, ist ein spannendes Projekt. Schließlich geht es schnell um sechsstellige Summen, die man nicht mal so eben aus dem Ärmel schüttelt.

Daher spielt auch die genaue Kalkulation des Vorhabens eine enorm wichtige Rolle. Man will wissen: Lohnt sich das ganze?

Wie man eine Immobilien-Kalkulation macht

Als Anfänger stellt sich die Frage: Wie geht man dabei vor? Natürlich habe ich schon Bücher gelesen, YouTube Videos geschaut und Podcasts gehört. Aber Theorie und Praxis sind eben nur in der Theorie gleich.

Aber das Internet lässt einen auch hier nicht im Stich. Fast schon zufällig bin ich auf dem Blog Vermietertagebuch von Alexander Raue auf eine tolle Excel-Vorlage gestoßen, die mir den Einstieg extrem erleichtert hat. Falls du dies liest: Danke Alex! Du hast mir sehr geholfen!

In dieses Tool muss man nur alle Parameter richtig eingeben und schon spuckt es am Ende die Höhe des jährlichen Cashflows (nach Steuern) aus. Ein guter Anfang. Natürlich habe ich es noch um einige Felder ergänzt, die für mich ebenfalls interessant waren. Aber das ist im Prinzip nur Komfort.

Meine Parameter

Das Objekt

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung mit einer Fläche von 62qm. Sie hat 2,5 Zimmer, Küche, Bad und einen Balkon. Außerdem gehören ein Kellerraum sowie ein Stellplatz dazu.

Der Kaufpreis beträgt 116.000€. Ich kann die Wohnung inkl. Stellplatz ohne Probleme für 600€ (kalt) vermieten. Theoretisch wäre wohl auch noch Luft nach oben.

Hiervon gehen 142€ nicht-umlagefähige Nebenkosten und Instandhaltung ab. Es bleiben 458€ für Tilgung, Zins, private Instandhaltungsrücklage, Steuern und Cashflow.

Das Objekt wird durch eine Hausverwaltung betreut, die sich im Prinzip um alles kümmert. Das kostet zwar extra, aber dafür kriege ich die Nebenkostenabrechnung ohne großen Aufwand auf dem Silbertablett. Außerdem gibt es eine Notfallhotline für die Mieter. Somit klingelt nicht bei mir morgens um 6 Uhr das Telefon, weil kein warmes Wasser kommt.

Die Finanzierung

Um die Eigenkapitalrendite zu hebeln und außerdem möglichst viel ungebundenes Eigenkapital zu haben, ist eine Finanzierung unabdingbar. Normalerweise braucht man also eine Bank, die einem einen schönen Kredit gibt.

In meinem Fall ist dies die ING-Diba*, die mir bei einer Tilgung von 2% p.A. einen Zinssatz von 1,59% (fest für zehn Jahre) anbietet.

Die Kaufnebenkosten

Wie im letzten Artikel beschrieben entstehen mir nur die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Zusammen gerade mal 2%.

In diesem Fall also 2.320€.

Die private Instandhaltungsrücklage

Zwar hat die Eigentümergemeinschaft, so wie es sein muss, eine angemessene Instandhaltungsrücklage definiert, die jeden Monat von den Nebenkosten in der Kaltmiete abgeht. Aber davon kann ich Dinge wie Bad, Küche, Wände und Fußböden innerhalb der Wohnung nicht sanieren / renovieren. Daher ist es wichtig, selber Rücklagen zu bilden.

Leider war ich unfähig, im Internet für diese Art der Rücklage gute Referenzwerte zu finden. Ich habe mich daher für 7,50€/qm/Jahr entschieden. Macht 38,75€ im Monat. Wenn du hierzu was weißt: immer her damit 😉

Das Eigenkapital

In dieses Projekt setze ich 10.320€ Eigenkapital ein. Das entspricht 8,72% von Kaufpreis + Nebenkosten. Gar nicht mal schlecht.

Damit ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 36,6%. Die Bruttorendite liegt nur bei 6,1%.

Was ich fast ignoriert hätte: Die Abschreibung

Trotz der geringen Kaufnebenkosten war das Projekt knapp kalkuliert. Sicherlich kann ich mit der Tilgung auf 1% runter gehen oder vielleicht mit einer niedrigeren privaten Rücklage rechnen. Aber schön ist das alles nicht.

Mit einer Tilgung von einem Prozent werde ich die Lastenfreiheit dieser Wohnung nicht mehr erleben. Bei zwei Prozent wäre (wenn die Zinsen gleich bleiben), die Wohnung in 37 Jahren lastenfrei. Dann wäre ich 65 Jahre alt. Das passt besser.

Eine niedrigere Rücklage bedeutet aber auch mehr Risiko. Und ich kann überhaupt nicht abschätzen, was hier ein guter und sinnvoller Wert ist. Also besser zu viel als zu wenig.

So brütete ich Stunden über dem Excel-Tool, versuchte mehr Eigenkapital, weniger Tilgung, spielte an so ziemlich jedem Parameter. Ich recherchierte, wie schnell ich die Miete anheben könnte. Es gab viele Optionen. Aber keine war wirklich perfekt.

Abschreibung von Immobilienkäufen

Durch Zufall bin ich im Internet über das Thema Abschreibung von Immobilienkäufen gestolpert. Bis dato dachte ich dass dies nur beim Neubau eine Rolle spielt. Aber so ist es nicht.

Jeder Kauf einer Immobilie, sofern diese zwecks Vermietung gekauft wird, kann abgeschrieben werden. Bei Häusern, die nach 1925 gebaut wurden kann über einen Zeitraum von 50 Jahren jährlich 2% des Gebäudewertes abgeschrieben werden.

Der Bodenrichtwert

Das bedeutet, dass ich aus dem Kaufpreis den Bodenwert rausrechnen muss. Diesen zu ermitteln, war gar nicht mal schwierig. Es gibt Karten, auf denen für verschiedene Regionen der Bodenrichtwert angegeben ist. Diesen muss man nur mit dem Eigentumsanteil und der Grundstücksgröße multiplizieren und schon erhält man den Bodenwert.

Meine Abschreibungs-Kalkulation

In meinem Fall:

  • Bodenrichtwert: 260€/qm
  • Grundstücksfläche: 3.120qm
  • Miteigentumsanteil: 4,06%

Daraus ergibt sich ein Bodenwert von 32.934,72€. Der Immobilienanteil sind somit nur 85.385,28€. Und diesen Anteil kann ich jährlich mit 2% abschreiben. Das schmälert den zu versteuernden Anteil der Miete jährlich immerhin um 1.707,71€.

Eine super Sache!

Das Endergebnis

Letztendlich, mit all diesen Parametern und einem privaten Steuersatz von 42% fallen jährlich 869,86€ Steuern auf die Mieteinnahmen an, die ich natürlich monatlich zurück lege.

Abzüglich meiner eigenen Rücklage von 465€/Jahr bleiben dann noch 283,94€/Jahr oder 23,66€/Monat übrig, über die ich frei verfügen kann. Das gefällt mir sehr gut.

Wenn alles gut läuft und die Vermietung reibungslos klappt, muss ich somit kein weiteres Geld zuschießen und erhalte jedes Jahr zusätzlich folgende (passiven) Einnahmen:

  • Tilgung: 2.160€
  • Instandhaltungsrücklage: 465€
  • Cashflow: 283,94€

Und das Beste: Dank des geringen Eigenkapital-Einsatzes musste ich weder Aktien noch ETFs noch sonst etwas verkaufen.

Aber das Wichtigste: Ich habe ein gutes Gefühl bei der Sache und bin überzeugt, einen guten Kauf gemacht zu haben. Was denkst du?

17 Comments

  1. Hallo,

    Kleiner Hinweis zur Kaufpreisaufteilung Grund und Boden und Gebäude:

    Deine Kaufpreisaufteilung ist falsch. Der wert für den Grund und Boden ist viel zu hoch. Das Finanzamt freut sich 😉

    Benutze zur Kaufpreisaufteilung diese Vorlage vom Bundesministerium für Finanzen, dann bist du auf der sicheren Seite:

    https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

    Grüße

    Denda

    1. Hallo Denda,
      vielen Dank für deinen Kommentar und diesen Link. Wie kommst Du aber darauf, dass der Wert für Grund und Boden viel zu hoch ist?
      Ich habe es mit dem dortigen Exel-Formular nachgerechnet und komme auf exakt dieselben Einzelwerte. Allerdings scheine ich dennoch einen Fehler (zu meinem Nachteil) gemacht zu haben: Übertragen auf den Kaufpreis ist der Preis für Grund und Boden leider sogar noch etwas höher.
      Nämlich ungefähr 39.779€. Den Bodenwert habe ich dabei der Karte entnommen für die Region und eine Fläche, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut ist.

      Habe ich hier einen Denkfehler?

      Vielen Dank,
      Tobias

      1. Bin jetzt unterwegs und kann es heute Abend noch mal genauer betrachten, aber ich kam unter Berücksichtigung des Stellplatzes auf 9,5% Anteil Grund und Boden am Kaufpreis, also in Summe rund 10.500 €.

        Wichtig sind die Werte rechts unten im Formular, links unten die Werte dienen nur der Berechnung des prozentualen Anteils.

        1. Hallo Denda,
          vielen Dank für deine Antwort. Das wäre natürlich fast zu schön um wahr zu sein.
          Wenn Du später Zeit finden würdest, die Berechnung zu erläutern, wäre das natürlich super-klasse!

          Wie berücksichtigst Du denn den Stellplatz? Nach meinem Wissensstand können nur Garagen berücksichtig werden, aber keine Carports oder Stellplätze.

          Danke und beste Grüße
          Tobias

          1. Zum Thema Außenstellplatz, den brauchst du nicht angeben, der ist in der Berechnung pauschal mit drin.

            Ich muss dir leider gestehen, dass ich beim Miteigentumsanteil eine 0 zu viel bei Nenner hatte und jetzt leider auch auf einen ähnlichen Wert komme, wie du 🙁

            Tut mir leid, dass ich da Hoffnungen auf ein größeres Abschreibevolumen bei dir geweckt habe

          2. Hi Denda,
            danke noch mal für deine Antwort. Schade eigentlich. 😉

            Aber halb so schlimm. Dann weiß ich, dass meine Kalkulation ungefähr passt und ich nicht ungeahnte Mehrkosten habe. Das ist ja auch schon mal beruhigend.

            Beste Grüße
            Tobias

  2. Hallo Tobias,
    in welchem Bundesland ist Deine Immobilie? Wie viel Grunderwerbssteuer hast Du gezahlt (prozentual oder absolut)? Wäre für die Kalkulation interessant.
    Liebe Grüße
    Henning

    1. Moin Henning,
      die Immobilie ist in Schleswig-Holstein. Das ist aber in meinem Fall für die Grunderwerbssteuer unerheblich. Grund: Da ich von meinem Opa kaufe (also in gerader Erblinie), ist der Kauf steuerfrei. 🙂

      Liebe Grüße
      Tobias

  3. Pingback: Meine erste Immobilie – Kaufnebenkosten: 2% (Serie) – Der Finanzfisch

  4. Hallo zusammen,

    die Aufteilung über die Vorlage des Finanzamtes ist nur notwendig, wenn im Kaufvertrag der Kaufpreis nicht auf die einzelnen Wirtschaftsgüter (Wohnung, Grundstück, Stellplatz, etc) aufgeteilt ist. Das Finanzamt folgt einer entsprechenden Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich. Allerdings muss diese natürlich auch realistisch sein. Insbesondere bei Geschäften zwischen Angehörigen muss die Aufteilung plausibel erläutert werden können. Eine Zuordnung von € 100 auf den Grund und Boden geht also nicht…

    Man könnte den Kaufpreis einer Wohnung mit einem separat vermieteten Stellplatz, der nicht als Bestandteil der Wohnung anzusehen ist und einer Einbauküche auf folgende Wirtschaftsgüter aufteilen:

    1. Grund und Boden
    2. Wohnung
    3. Stellplatz (die Abschreibung ist, abhängig von der Bauart, immer wesentlich kürzer als 50 Jahre)
    4. Einbauküche (Abschreibung über 10 Jahre)

    Hierdurch kann man doppelt sparen: Zum einen ist der Anteil des Grundstücks unter Umständen geringer und zum anderen ist die Abschreibungsrate höher. Somit ist die Steuerlast zu Beginn niedriger (und später entsprechend höher). Hierdurch kann man das Geld früher reinvestieren und nutzt den Zinseszinseffekt aus…

    Beste Grüße

    1. Moin Jens,
      vielen Danke für diese Informationen. Ich glaube, mit diesem Thema muss ich mich noch mal intensiver beschäftigen. Scheint ganz so, als könnte ich sogar noch etwas mehr Steuern sparen. 🙂

      Beste Grüße
      Tobias

    1. Moin Alex,
      da hast du natürlich total recht. Das Internet macht die Art, wie wir heute Leben überhaupt erst möglich. Nicht auszudenken, wenn ich für jede Immobilien- oder sonstige Frage in die Bibliothek rennen müsste. 🙂

      Ich wünsche dir ganz viel Spaß in deiner Probe-Digitale-Nomanden-Zeit in Costa Rica 🙂

      Beste Grüße
      Tobias

    1. Moin Simon,
      ja im freien Markt wäre es deutlich schwieriger. Allerdings profitieren wir beide bei diesem Kauf.

      Mein Opa hatte auch ein externes Angebot von 110k€. Da ich keine Grunderwerbssteuer bezahle, kann ich die 116k€ gut zahlen und das Investment rechnet sich trotzdem. Damit gewinnen beide Seiten. Alle sind sehr zufrieden. 🙂

      Hätte ich 116k€ + Grunderwerbssteuer zahlen müssen, hätte sich das Investment nicht so gut gerechnet. Dann hätte ich es vielleicht nicht mehr gemacht. In der Region ist ein Preis zwischen 110 – 120k€ für eine Wohnung dieser Größe auch bei der aktuellen Marktsituation noch angemessen. Hier sind die Preise noch nicht so überhitzt, wie in Hamburg, Berlin oder München.

      Meistens kommt dann allerdings ein Makler und die Steuer dazu. Das sind mal eben 12,5% on Top. Ich bin sehr froh, dass das hier wegfällt. Und natürlich bin ich meinem Opa sehr dankbar, dass er an mich verkauft hat 🙂

      Beste Grüße
      Tobias

  5. Glückwunsch zur ersten Immobilie. Erfahrungsgemäß wird es nicht die einzige bleiben…
    Der Mietpreis von fast 10 Euro pro qm ist natürlich nett. In den Regionen in denen ich investiert bin freue ich mich über alles über 5 Euro 😉

    1. Vielen Dank 🙂
      Oha. 5€ ist natürlich ein anderer Schnack. Wie sind denn da die Kaufpreise? Passt das Verhältnis für dich?

      Beste Grüße
      Tobias

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