Immobilien-Crowdinvesting via Bergfürst

Wie bereits im P2P-Rückblick angekündigt habe ich mal wieder etwas Neues im Bereich Crowdinvesting ausprobiert. Und zwar ist es diesmal die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform „Bergfürst“*.

Da ich derweil noch so gut wie gar nichts im Immobilienbereich unterwegs bin habe ich mir gedacht, dass es zwecks Diversifikation nicht schaden könnte, ebenfalls in Immobilien zu investieren. Da ich mich aber nicht wirklich um die Immobilie kümmern möchte, tue ich das nicht direkt, sondern indem ich jemandem einen Kredit gebe, der sich mit dem Thema (hoffentlich) besser auskennt als ich.

Ich habe das im privaten Umfeld bereits gemacht und im Prinzip ist das eine feine Sache. Allerdings muss man immer daran denken, dass es ein Totalausfallrisiko gibt. Formal gibst Du einen Kredit in Form eines Nachrangdarlehens. D.h. er ist durch die Immobilie selbst abgesichert. Allerdings bekommt im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers erst die Bank (diese steht im ersten Rang) ihr Geld und wenn dann noch etwas übrig ist, dann Du.

Was ist Bergfürst?

Bergfürst ist ein deutsche Startup das Kleinanlegern die Investition in Immobilienprojekte ermöglichen möchte.

Projektentwickler und Bestandshalter von Immobilien haben hier die Möglichkeit, ihr Projekt einzustellen, um dafür finanzielle Unterstützung seitens der Kleinanleger einzuwerben. Laut Bergfürst muss die Investitionssumme, die auf der Plattform eingesammelt werden soll, zwischen 200.000 und 10.000.000€ liegen. Es handelt sich hierbei also eher um Großprojekte, wenn man bedenkt, dass dies in der Regel nur das Eigenkapital bzw. ein Teil davon ist.

Daher gibt es auf der Plattform auch nicht so viele Projekte, die gleichzeitig um die Gunst der Investoren buhlen, sondern nur einige wenige.

Wie funktioniert das Ganze?

Ein Unternehmen möchte ein Immobilienprojekt durchführen und benötigt dafür sehr viel Geld. Mehr Geld, als es hat oder aktuell investieren möchte.

Kein Problem. Dafür gibt es Banken. Aber diese wollen bei jeder Finanzierung eine gewisse Eigenkapitalquote sehen. Auch diese kann oder will das Unternehmen nicht aus eigener Tasche aufbringen.

Daher sucht das Unternehmen Investoren, die etwas zum Eigenkapital-Anteil dazu geben. Das nennt sich dann Mezzanine-Kapital. Kapital, das vom Unternehmen wie Eigenkapital eingesetzt werden kann, aber offiziell nicht ihm gehört. Dafür erhält der Kapitalgeber in der Regel einen zuvor vereinbarten Zinssatz. Bei Bergfürst sind das, je nach Projekt, (bisher) zwischen 5 und 7 Prozent.

Zweimal jährlich erhalten Investoren dann eine Ausschüttung auf ihr Konto.

Das Schöne am Crowd-Investing hierbei ist, dass es nicht nur einen oder wenige Mezzanine-Kapitelgeber gibt, sondern hunderte oder mehr. Dadurch kann die Summe, die der Einzelne gibt, recht niedrig ausfallen. Und so ist es möglich, dass man bei Bergfürst bereits ab 10€ in ein Projekt einsteigen kann.

Was reizt mich an dem ganzen Konzept

Im Gegensatz zur anonymen Kreditvergabe auf P2P-Marktplätzen haben die Projekte hier ein „Gesicht“. Man weiß genau, in welche Immobilie bzw. welches Projekt man sein Geld steckt. Und wer hinter dem Projekt steht.

Man kann also im Internet recherchieren, ob der Projektentwickler bereits andere Projekte erfolgreich durchgeführt hat und in welcher Lage die Immobilie steht.

Außerdem gibt es auf Bergfürst zu jedem Projekt reichlich Bilder, Videos und Dokumente um einen Eindruck vom Projekt zu vermitteln. Hier scheint es also weniger um die Massenabfertigung als vielmehr gezielte Einzelprojekte zu gehen.

Darüber hinaus kann man es einfach mal mit ein paar Euros ausprobieren und ist nicht gezwungen, mehrere tausend Euro in ein Projekt zu stecken. Und (fast selbstverständlich) ist es für Investoren mit keinerlei Kosten verbunden.

Mein erster Eindruck

Neugierig wie ich nun mal bin habe ich zunächst in den FAQs und anderen Seiten von Bergfürst* gestöbert. Hierbei ist mir positiv aufgefallen, dass ich auf die wesentlichen Fragen sofort eine Antwort gefunden habe.

Auch die Registrierung war schnell und unkompliziert. Zu meiner Freude erhielt ich einen Startbonus von 10€ und konnte so direkt in das erste Projekt „Wien. Mein Wien“ einsteigen, ohne eigenes Geld zu überweisen.

Jetzt warte ich darauf, dass weitere Projekte auf der Plattform auf eine Finanzierung warten.

Vergleich zur eigenen Immobilie

Vergleicht man die Investition in Immobilienprojekte via Bergfürst mit der eigene Rendite-Immobilie, so hat dies zwei Seiten.

Die Vorteile der Beteiligung an Kreditprojekten sind für mich die Einfachheit und das geringe persönliche Risiko. Ich kann einfach viel besser streuen, als wenn ich mir selber eine Immobilie anschaffe. Darüber hinaus muss ich auch nicht bis ins letzte Detail Ahnung davon haben, sondern vertraue auf die Kompetenz des Projektentwicklers.

Und hierin sehe ich auch schon den Nachteil: Ich vertraue einer Person oder einem Unternehmen, dass ich nicht kenne und vielleicht nur in einem kurzen Werbevideo gesehen habe. Das kann natürlich auch mal nach hinten losgehen.

Darüber hinaus habe ich die Zügel nicht selbst in der Hand. Als Mezzanine-Kapitalgeber hast Du kein Mitbestimmungsrecht. D.h. wenn Du nach einiger Zeit das Gefühl hast, dass das Projekt schief läuft und etwas anders gemacht werden müsste: Pech gehabt.

Bei der eigenen Immobilie liegt die Entwicklung wiederum komplett in Deiner Verantwortung.

Fazit

Ich finde Bergfürst interessant. Gerade, da ich zur Zeit noch keine eigenen Immobilien habe, sind diese oder andere Plattform eine gute Möglichkeit, einen kleinen Teil meines Vermögens auch in Immobilien zu stecken.

Für mich hat das den Vorteil, dass der Zeitaufwand sich in Grenzen hält und dass die Streuung über verschiedene Projekte möglich ist. Somit lässt sich auch das Ausfallrisiko reduzieren.

Ich werde mir die Plattform über die nächsten Monate mal genauer ansehen und natürlich auch eigenes Geld investieren, sofern es neue Projekte gibt, in die investiert werden kann. Hierbei werde ich wahrscheinlich zwischen 50 und 100€ pro Projekt investieren, aber vorerst eine Obergrenze von 1000€ (wie bei anderen Plattformen) einhalten.

Selbstverständlich halte ich dich im Rahmen meiner P2P-Berichte monatlich auf dem Laufenden.

Kennst Du Bergfürst? Und wie sind Deine Erfahrungen?

Wenn Du es ausprobieren möchtest, …

… freue ich mich, wenn Du diesen Link* nutzt und mich und meinen Blog unterstützt. Dich kostet das natürlich nix. Derzeit erhalten Neueinsteiger ein Startkapital von 10€ geschenkt und können somit direkt in ein erstes Projekt einsteigen.

6 Comments

  1. Bin auch letztens auf die Seite gestoßen und war von dem Konzept sehr angetan, habe mich jedoch noch nicht gewagt 😀
    Hast du Informationen was passiert, wenn Bergfürst insolvent gehen würde ? Ich meine gelesen zu haben, dass die Kredite dann noch trotzdem zwischen dem Projekt und mir weiterlaufen…

    LG

    1. Hallo Niklas, ja das stimmt. Bergfürst fungiert nur als Vermittler, damit der Kreditvertrag zu Stande kommt. Bergfürst schreibt in den FAQs:

      Was passiert, wenn BERGFÜRST nicht mehr existieren sollte?
      BERGFÜRST agiert nur als Vermittler zwischen Investoren und den Emittenten. Die Verträge werden bilateral zwischen diesen beiden Parteien geschlossen. Partner ist weiterhin der Emittent, welcher auch weiterhin direkt zur Verfügung steht und vertraglich dem Investor gegenüber gebunden ist. Alleine der von BERGFÜRST initiierte Handelsplatz für die Beteiligungen würde dann nicht mehr zur Verfügung stehen.

      Wenn ich das richtig sehe, erhält man auch Zinszahlungen direkt vom Kreditnehmer und nicht über Bergfürst als Zwischenstation. Damit sollte das also kein Problem sein, solange sich der Kreditnehmer an den Vertrag hält.

      Viele Grüße
      der Finanzfisch

  2. Hallo lieber Finanzfisch,
    So innovativ und sinnvoll ich p2p Modelle finde, so bin ich in diesem Fall dock skeptisch. Letztlich gibst Du dem Projektentwickler Eigenkapitalersatz und erhältst dafür einen fixen Zinssatz. Das heißt gleichzeitig, dass Du nicht am vollen Upside partizipierst, wie das der Eigenkapitalgeber tut. Es sollte klar sein, dass Du spät in einem Immobilienzyklus einem Entwickler Kapital gibst, das er von der Bank nicht bekommt und Eigenkapital ersetzt, das er selbst nicht hat. Dabei partizipierst Du asymmetrisch an Gewinn und Verlust – klingt nicht so toll?
    Immobilieninvestments finde ich per se großartig und als eigene Asset-Klasse als Gegengewicht zu Aktien sinnvoll. Allerdings würde ich für richtiges Eigenkapital plädieren und mich dann auch intensiv mit dem Investment beschäftigen.
    Viele Grüße
    FF

    1. Hallo Finanziellefreiheit,
      Skepsis ist nie verkehrt. Grundsätzlich ist das bei Bergfürst gelebt Modell (man gibt jemandem etwas zum Eigenkapitalanteil dazu) vermutlich älter als das Internet. Derartige Geschäfte werden regelmäßig gemacht und auch ich habe solche Kredit im Privaten bereits vergeben. Dann allerdings nicht nur 50€ pro Projekt.

      Was meinst Du mit der asymmetrischen Partizipation? Ich habe doch bei fast jedem Kredit (ob P2P oder nicht) auf der einen Seite das Risiko des Totalverlusts und auf der anderen Seite ein fixes Rendite-Versprechen. Grundsätzlich sehe ich gerade in diesem Fall die Kreditvergabe als sinnvoll an, da ich einem Projektentwickler, der (hoffentlich) das Know-How zur Entwicklung hat, die finanziellen Mittel zur Verfügung stelle und damit einen höheren Zinssatz erhalte, als ich ihn persönlich erwirtschaften kann oder will. Natürlich könnte ich mit etwas Glück und viel Zeit- und Geld-Aufwand selber eine Immobilie kaufen und entwickeln. Da habe ich aber dann ein deutlich höheres Risiko (mehr als 50-100€). Dafür hätte ich auf der Gegenseite auch den vollständigen Gewinn.

      Das hat aus meiner Sicht beides Vor- und Nachteile. Bei Bergfürst vertraue ich dem Projektentwickler und bei der eigenen Immobilie habe ich das Klumpenrisiko und muss mich selbst um alles kümmern.

      Aber letztendlich finde ich Deine Einwand natürlich sehr berechtigt. Jeder sollte sich dazu selber seine Gedanken machen und für sich entscheiden ob Rendite und Risiko für ihn/sie in einem akzeptablen Verhältnis stehen. 🙂

      Beste Grüße
      der Finanzfisch

  3. Hi,

    finde deinen Beitrag sehr informativ und deine Überlegungegn vernünftig.
    Ich habe selber bereits Erfahrung mit Bergfürst gesammelt und wollte noch kurz was zur Entwicklung sagen.

    Zu Beginn war bei Bergfürst der Immobilienfokus noch nicht da und es gab ein paar Unternehmen, in die man investieren konnte. Davon ist eines insolvent gegangen oder bei einem hat man so was ähnliches wie Aktien erhalten. Zu der Zeit gab es dann auch eine längere Flaute mit neuen Investments. Für mich ist die Ausrichtung hin zu den reinen Immobilien eine tolle Entwicklung von Bergfürst und es kommen laufend neue attraktive Immobilien dazu, so dass auch ein gestreutes Portfolio möglich wird.

    Den Loginbereich finde ich im Vergleich zu P2P-Seiten noch sehr spartanisch und den Handelsplatz völlig unübersichtlich.

    Insgesamt bin ich sehr zufrieden mit der Plattform, finde sie sehr mutig und sie macht Spass, weil man sich wirklich als Immobilieninvestor fühlen kann.

    Ansonsten hat bei mir technisch immer alles funktioniert und alle Abwicklungen liefen verlässlich. Man wird auch sehr gut informiert, aber nicht mit Mails geflutet.

    Werde weiter ein Bergfürst bleiben und hoffe auf weitere spannende Investment-Ideen.

    VG
    Bernhard

    1. Hi Bernhard,
      vielen Dank für die spannenden Ergänzungen zu Bergfürst. Dass man dort früher auch in Unternehmen investieren konnte, wusste ich gar nicht. Die Investition in Startups ist schätzungsweise nochmal eine ganzes Stück riskanter, als die Investition in Immobilienprojekte.
      Zum einen gibt es da nicht zwingend einen liquidierbaren Gegenwert und zum anderen hört man ja immer davon, dass 9/10 Investments in diesem Bereich ein Flop sind und nur eines durch die Decke geht. Wenn man dann wenigstens an den Gewinnen beteiligt wird, (z.B. durch Unternehmensanteile), ist es ja gut. Aber für fixe 6% Verzinsung würde ich nicht in soetwas investieren wollen.

      Viele Grüße
      Tobias

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