Wie ich fast ein Haus kaufte

Auch wenn ich aktuell noch keine Immobilien besitze, bin ich generell kein Gegner von Immobilien. Für mich kommen sie aber nur in Frage, wenn der Cashflow von Beginn an positiv ist, ich also nicht monatlich eigenes Geld zuschießen muss.

Außerdem sollten es langweilige Standardimmobilien sein. Kein übertriebener Luxus, kein Gewerbe, keine unkalkulierbaren Risiken.

Gerade bei der ersten Immobilie möchte ich ein langweiliges und risikoärmeres Investment. Der erste Hauskauf wird wohl auch so schon spannend genug werden.

Im Juli tat sich dann ein vielversprechendes Angebot auf:

  • Ein Zwei-Familien-Haus von 1973
  • Gute Lage
  • ca. 140qm Wohnfläche und knapp 700qm Grundstück + Doppelgarage
  • voll unterkellert
  • von Privat
  • 200.000€ VHB
  • derzeit privat genutzt, aber ich hätte bereits zwei potentielle Mieter gehabt

Einige Sanierungsmaßnahmen wären nötig. Mindestens ein Bad sowie die Fassade müssten gemacht werden. Aber selbst mit einer Reserve von 50.000€ sah die Kalkulation der Finanzierung gut aus.

Mit der Miete, die beide Parteien gezahlt hätten, wäre der Cashflow leicht (100-200€) positiv gewesen.

Zu schön um wahr zu sein?

Die Besichtigung

Auf dem Papier gab es für mich keine Show-Stopper zu sehen und so habe ich mir das Objekt einfach mal angesehen.

Den ersten Dämpfer gab es gleich zu Beginn. Wir sind von einem Massivhaus ausgegangen. In Wahrheit handelte es sich aber um ein Fertighaus von Okal. Hiervon hatte ich zuvor noch nix gehört, also habe ich mir diese Tatsache notiert und mich später schlau gemacht. Mehr dazu später.

Ansonsten machte das Haus aber einen guten Eindruck. Sicher: Einige Zimmer müssten renoviert werden. Aber das Haus hatte schon eine Gasheizung und macht insgesamt einen gemütlichen Eindruck. Allerdings war es nicht wirklich ein Zweifamilienhaus sondern eher ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

Das machte sich unter anderem beim Zugang zur Dachgeschoss-Wohnung bemerkbar und in der Tatsache, dass nicht alle Zähler sauber getrennt waren. Für eine Vermietung also auch etwas, das behoben werden müsste.

Und auch die Fenster sind nicht mehr ganz auf der Höhe der Zeit. Das Dach ist auch noch original, also mittlerweile ca. 45 Jahre alt aber laut Angaben der Besitzerin immerhin noch dicht und auf den ersten Blick sah es auch nicht kritisch aus.

Im Großen und Ganzen war ich nach der Besichtigung noch nicht gänzlich davon ab, das Haus zu kaufen. Schließlich haben wir über den Preis noch gar nicht verhandelt und das ist alles nichts, was ein paar Handwerker nicht richten könnten.

Aber diese Fertighaus-Sache musste ich mir genauer ansehen.

Fertighaus vs. Massivhaus

Bis dato habe ich mich nie für das Thema Fertighaus interessiert. Aber jetzt, wo der Kauf eines solchen zur Debatte stand, musste ich genau wissen, wo der Unterschied zum Massivhaus ist. Was sind die Vorteile, was sind die Nachteile?

Zum Glück hilft das Internet gerne weiter und das Ergebnis war ziemlich eindeutig.

Fertighäuser sind toll:

  • sie sind schnell hingestellt
  • sie sind günstiger
  • als Bauherr kriegt man das Haus schlüsselfertig übergeben
  • kein Streß und Schmutz als Auftraggeber

Oder anders gesagt: Fertighäuser haben nur in der Neubauphase Vorteile. Beim Kauf eines gebrauchten Fertighauses gibt es eigentlich nur Nachteile.

So sind (ältere) Fertighäuser zum Beispiel nicht so schallgedämmt wie Massivhäuser. Okay für ein Einfamilienhaus. Aber wenn man an mehrere Parteien vermietet, ist Streß vorprogrammiert.

Außerdem haben diese Häuser häufig Probleme mit der Dichtigkeit und gammeln dann vor sich hin.

Bezüglich der Lebenserwartung gab es zu meiner Überraschung aber keine klare Aussage. Vielleicht ist diese bei Fertighäusern etwas kürzer, aber das spielt keine wirkliche Rolle.

Der finale Show-Stopper war dann aber die Tatsache, dass viele Fertighäuser zwischen 1960 und 1980 Materialien verbaut haben, von denen wir heute wissen, dass sie extrem gesundheitsschädlich sind. Unter anderem:

  • Asbest
  • Formaldehyd
  • Pentachlorphenol (PCP)
  • Lindan

Auch wenn das Asbest zunächst kein Problem darstellt, da es in gebundener Form in Platten hinter der Putzfassade steckt, ist hier extreme Vorsicht beim Bohren und Sägen an der Fassade geboten. Eine Fassadensanierung würde dementsprechend wegen der zusätzlichen Schutzmaßnahmen und Entsorgungskosten teuer werden.

Kritischer sind aber die möglicherweise verwendeten Flammschutzmittel für Holz-Gerüste und Vertäfelungen. Formaldehyd, Pentachlorphenol, Lindan und andere verwendete Chemikalien sind heute für ihre krebserregende oder zumindest sehr gesundheitsschädliche Wirkung (Reizung der Atemwege, Lähmung und co.) bekannt. Sowas möchte ich nicht in meinem Haus haben. Auch nicht, wenn ich nicht selber darin wohne.

Bedeutung für meine Kaufentscheidung

Vor dem Kauf hätte ich also mindestens einen Raumlufttest machen müssen, um die Schadstoffbelastung einschätzen zu können. Schlimmstenfalls hätte ich auch eine Gutachter beauftragen müssen.

Wir haben im Zuge der Recherchen auch mit einer Firma gesprochen, die sich auf die Sanierung von Fertighäusern (insbesondere Okal) spezialisiert hat und schnell gemerkt, dass die anvisierten 50.000€ für die Sanierung tatsächlich knapp werden könnten.

Hinzu kam meine Überlegung, dass selbst, wenn die Schadstoffbelastung noch im Rahmen zulässiger Grenzwerte wäre, dies in 10 Jahren nicht mehr unbedingt der Fall sein müsste. Schließlich können solche Grenzwerte auch gesenkt werden. Und wenn nicht, dann könnte es dennoch sein, dass solche Häuser für Mieter unattraktiv werden.

Insgesamt kamen bei diesem Investment für mich zu viele Negativaspekte und für mich nicht wirklich abschätzbare Risiken zusammen. Das war mir schlicht nicht langweilig genug für ein erstes Investment. Mein Bauchgefühl war jedenfalls nicht gut.

Daher habe ich mich schlussendlich gegen den Kauf entschieden.

Fazit

Es kann sein, dass ich die Schadstoff- und Fertighaus-Thematik viel zu kritisch betrachte und das alles gar nicht so schlimm ist. Aber da ich kein Experte für dieses Thema bin und nach meiner Internet-Recherche eher einen negativen Eindruck von (älteren) Fertighäusern erhalten habe, bin ich lieber etwas vorsichtiger als zu optimistisch.

Vorerst bleibe ich also bei Aktien, ETFs und P2P-Krediten. Aber das Thema Immobilien ist natürlich nicht vom Tisch. Ich halte weiter die Augen auf und habe auch schon eine weitere Immobilie besichtigt. Da ist noch nichts spruchreif, aber mich hetzt ja auch niemand.

Mich interessiert Deine Meinung: Würdest Du so ein Haus kaufen oder lieber die Finger davon lassen? Bin ich übervorsichtig oder gibt es tatsächlich langweiligere Immobilien?

8 Gedanken zu „Wie ich fast ein Haus kaufte

  1. Ich denke Du hast da richtig entschieden.
    Solange es so viele ungeklärte Punkte gibt, sollte man sich meiner Meinung nach nicht auf einen solchen Deal einlassen. Vor allem nicht ale erster Deal und wenn man dazu noch überhaupt keine Ahnung von dieser Art der Immobilien hat.

    Am Anfang ist es wahrscheinlich wichtiger eine risikolosere Standardimmobilie ohne große Aufwertungen zu kaufen. Da kannst Du zu Beginn weniger falsch machen. Wenn Du Dich dann mehr auskennst, kannst Du auch auf schwierigere Objekte gehen.

    „Außerdem sollten es langweilige Standardimmobilien sein. Kein übertriebener Luxus, kein Gewerbe, keine unkalkulierbaren Risiken.“

    Das finde ich sehr vernünftig und würde es auch so machen.“

    Schöne Grüße
    Dominik

  2. Von deiner Beschreibung her würde ich auch die Finger lassen.
    Zumal es auch nicht so klingt, als ob du viele Renovierungsarbeiten selbst machen könntest bzw wolltest.
    Ich spiele auch immer wieder mit dem Gedanken als Vermieter tätig zu werden. Aktuell ist der Immobilienmarkt aber derart aufgebläht.
    Auch finde ich 100-200€ nicht so viel Puffer, für die Arbeit die man sich anschafft

    Schöne Grüße
    Sebastian

    • Hi Sebastian, ja das ist richtig. Sanierungsarbeiten würde ich eh von einem Profi machen lassen. Davon habe ich keine Ahnung. Und auch die Renovierungsarbeiten würde ich wahrscheinlich größtenteils nicht selber machen. Ein Profi kann das viel schneller und besser und wenn man sowas nicht als Hobby betrachtet, lohnt es sich eigentlich nicht, da die eigene Zeit reinzustecken. Die müsste man ja gedanklich auch monetär bewerten und dann ist es meistens teurer, als wenn es der Fachmann macht.

      Das mit dem Puffer ist für mich noch ein schwieriges Thema. Wieviel Puffer ist okay? Bei welcher Immobiliengröße? Aber ja: Aktuell ist es echt schwierig, hier Immobilien zu einem vernünftigen Preis zu bekommen.

      Beste Grüße
      Tobias

  3. Ich denke ebenfalls, dass Du richtig entschieden hast. 44 Jahre, Fertighaus, quasi Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und doch kein Zwei-Familienhaus. Es ist sicherlich schwierig, ein solches Haus neu zu vermieten, falls die bisherigen Mieter mal ausziehen, da auch die Umlagen recht hoch sein werden.

    Allerdings muss man auch folgendes betrachten:
    Ein Grundstück mit 700 m2 in einer guten Lage, wie Du schilderst. Wie sind denn aktuell in dieser Lage die Grundstückspreise. Hier wären es – ohne das Haus – rd. 285 EUR/m2, das hört sich nicht unbedingt viel an, aber da fehlen mir zus. Informationen um beurteilen zu können, ob das teuer oder billig wäre.

    Derzeit hättest Du noch einen positiven Cash-flow, und es würde sich, so habe ich das verstanden, auch noch mit Renovierungskosten von 50TEUR tragen.

    Rechne für Dich mal noch ein Szenario aus, was ein Grundstück gleicher Größe in vergleichbarer Lage kostet und ermittle auch mal die Abrisskosten für das Haus. Also Strategie melk-and-destroy.
    Evtl. lassen sich auf dem Grundstück ja drei bis vier Reihenhäuser bauen.

    Ist nur ein Gedanke, aber für das erste Investment – und um das geht es ja schließlich hier – sind zu viele Unwägbarkeiten mit dem Erwerb verbunden. Daher hast Du gut daran getan, hier nicht einzusteigen.

    ReLindoMan

    • Hallo ReLindoMan,
      das ist eine Strategie, über die ich noch gar nicht nachgedacht habe. Auch nicht schlecht.
      Aber wie Du schon sagst: Für ein erstes Investment ist es eher nix. Die initialen Umbauearbeiten müssten ja trotzdem gemacht werden, damit das Haus an zwei Parteien vermietet werden kann.

      Danke für die Ideen,
      schöne Grüße
      Tobias

      • Ich will noch anmerken, dass bei einem solchen Szenario viele weitere Dinge zu beachten sind: dazu gehören u.a. der Bebauungsplan (ist das geplante Bauvorhaben überhaupt durchführbar), die Aufteilung des Grundstücks (das hat mir vor 12 Jahren Probleme bereitet) und natürlich die Entsorgung des bestehenden Hauses, im Besonderen Sondermüll (v.a. bei Fertighäusern), Finanzierung des neuen Bauvorhabens etc.

        Bei diesem Objekt kommt noch dazu, dass ein Abriss erst möglich ist, wenn kein Mieter mehr im Hause sitzt. Da ist ein Leerstand, zumindest bei einer der beiden Wohnungen vorprogrammiert.

        Ich habe ein ähnliches Szenario hinter mir. Nur war das Gebäude noch gut 20 Jahre älter und nach meinem Kauf nicht mehr bewohnt. Hat mich ne Menge Nerven gekostet, war aber unter dem Strich lohnend.

        Du hast aber schon alles auf den Tisch gebracht, warum dieser Erwerb eher nichts ist. Ich wollte durch meinen Kommentar eigentlich nur darauf hinweisen, dass es durchaus noch weitere Investmentoptionen gibt.

  4. Huhu,

    man darf zudem nie vergessen, wie weh ein Leerstand tun kann. Sollte ich mir eine Immobilie kaufen, dann nur zur Eigennutzung oder eine kleine Wohnung zur Vermietung. Alles andere wäre mir zu riskant, vor allem bei den von dir beschriebenen Gegebenheiten.

    • Hi Jenny, ja da hast Du wahrscheinlich Recht. Momentan achte ich auch bei allen Immobilien die ich mir ansehe darauf, ob ich die monatliche Rate auch aus eigener Tasche, sprich aus der Sparquote bezahlen könnte. Außerdem würde ich auch nur Häuser mit mehreren Wohnungen oder evtl. ein paar Eigentumswohnungen kaufen. Damit sinkt das Risiko, dass die Mieten komplett ausfallen.

      Aber klar, wenn irgendwas mit dem Haus nicht stimmt, ist man ruck-zuck alle Mieter los, egal, wieviele Parteien es sind.

      Viele Grüße
      Tobias

Kommentar verfassen