Immobilien als Kapitalanlage: Relevante Änderungen im Mieterschutz

Wenn die Inflation Zinsen auf Tagesgeldkonto und Co. übersteigen, müssen Alternativen bei der Geldanlage her. Viele Deutsche setzen auf das Betongold und investieren in Immobilien.

Wer jedoch Immobilien als Kapitalanlage sieht, muss die gesetzgeberischen Aktivitäten im Blick behalten. Schließlich üben Bundes- und Landtag großen Einfluss auf Deine Immobilien als Kapitalanlage aus.

Damit Du auch 2021 für alles gewappnet bist, geht es in diesem Beitrag um relevante Änderungen in Mieterschutz und Co., die deine Immobilien-Investments beeinflussen können.

Einführung der CO2-Steuer

Die CO2-Steuer ist eine prägende Änderung für alle Eigentümer von Immobilien. Sowohl Mieter als auch Eigentümer sind von der angestrebten Reduktion der CO2-Emissionen betroffen. Langfristig soll diese von 120 auf 72 Tonnen im Gebäudesektor pro Jahr sinken.

Durch eine CO2-Bepreisung sollen erneuerbare Energien bevorzugt werden. Lieferanten von Gas, Heizöl oder Kohle müssen eine Gebühr bezahlen, die sie an die Verbraucher weitergeben.

2021 beträgt der Preis pro Tonne 25 Euro. Dieser wird bis 2025 auf 55 Euro ansteigen.

Mehr Heizkosten, weniger Stromkosten

Demzufolge können Eigentümer und Mieter mit höheren Heizkosten rechnen. Die zahlenden Unternehmen geben die Mehrkosten an die Verbraucher weiter. Während die Heizkosten im Jahr 2021 grundsätzlich ansteigen dürften, werden die Verbraucher bei den Stromkosten entlastet. Die Absenkung der EEG-Umlage führt dazu, dass die Strompreise sinken.

Die Bundesregierung verweist selbst darauf, dass die Verbraucher keine höhere Gesamtbelastung haben sollen. Die höheren Heizkosten sollen durch niedrigere Stromkosten kompensiert werden – sofern dies in der Praxis wirklich funktionieren wird.

Anstieg beim Wohngeld

Einkommensschwache Bürger bekommen ab 2021 mehr Wohngeld. Der Anstieg beträgt ca. 15 Euro monatlich pro Haushalt.

Insgesamt können sich ca. 670.000 Menschen über die Erhöhung von Wohngeld freuen. Dabei handelt es sich um eine CO2-Komponente des Wohngelds, die entstehende Mehrbelastungen der Verbraucher kompensieren soll.

Die Bundesregierung verweist auf die Klimaziele 2030, dessen Erreichen Mehrkosten im Bereich fossiler Brennstoffe bedingt. Einkommensschwache Haushalte würden überproportional leiden, sodass ein Ausgleich über die Wohngeld-Erhöhung erfolgt.

Schluss mit dem Baukindergeld

Das Baukindergeld in Deutschland steht vor seinem Ende. Bis Ende 2020 sollten Familien noch Baukindergeld beantragen können. Die Voraussetzung: Deine Baugenehmigung und der Kaufvertrag mussten bis zum 31.12.2020 vorliegen.

Mittlerweile hat das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat den Förderzeitraum um drei Monate verlängert. Bis zum 31. März 2021 kannst Du deinen Antrag auf Förderung noch einreichen, da die Coronapandemie für Verzögerungen gesorgt hat.

Seit 2018 förderte die Bundesregierung den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum für Familien. In dieser Zeit haben in Deutschland über 250.000 Familien einen Antrag auf Baukindergeld eingereicht.

Eine weitere Verlängerung des Baukindergelds ist nicht geplant.

Mietpreisbremse verlängern und erweitern

Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse 2020 ihr Ende finden. Allerdings hat der Deutsche Bundestag Anfang 2020 die Verlängerung und Erweiterung der Mietpreisbremse beschlossen.

Bundesländer können fortan erneut Gebiete mit angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt bestimmen, sodass dort die Mietpreisbremse gilt.

Mieter können zudem vom Vermieter die Rückzahlung einer zu viel gezahlten Miete verlangen, um die Möglichkeiten der Mietpreisbremse besser auszuschöpfen.

Als Immobilieneigentümer musst Du somit die mögliche Miethöhe genau prüfen. Zuvor war es lediglich nach eine Rüge möglich, die Erstattung zu verlangen. Bis 2025 können die Mieter nun ab Mietbeginn Mehrzahlungen zurückfordern, ohne dass eine vorherige Rüge notwendig war.

Umsatzsteuererhöhung

Eigentümer müssen sich ebenfalls auf die Umsatzsteuererhöhung einstellen. Im Grunde genommen, handelt es sich gar nicht um eine wirkliche Erhöhung Deiner Umsatzsteuer.

Schließlich hat der Gesetzgeber die Umsatzsteuer im zweiten Corona-Steuerhilfegesetz nur temporär auf 16 bzw. 5 % gesenkt.

Für Makler, Strom, Gas oder Wasser fallen nun wieder 19 % Umsatzsteuer an.

Rauchmelder-Pflicht in Berlin und Brandenburg

Seit dem 01.01.2021 sind Rauchwarnmelder in allen Bestandsbauten in Berlin und Brandenburg Pflicht. Die beiden Bundesländer verlangen eine Ausstattung verschiedener Räumlichkeiten mit einem Rauchmelder.

Während sich in den meisten Bundesländern diese Pflicht auf Schlaf- und Kinderzimmer sowie Flur als Rettungsweg erstreckt, gehen Berlin und Brandenburg weiter. Auch in Aufenthaltsräumen wie dem Wohnzimmer sind Rauchwarnmelder fortan Pflicht.

In Berlin kannst Du dich als Eigentümer zurücklehnen, da dem Mieter die Wartung obliegt. Demgegenüber sind in Brandenburg die Eigentümer für die Umsetzung der Rauchmelder-Pflicht verantwortlich. Einzig und allein Sachsen hat noch keine Nachrüstung für die Bestandsbauten im Bundesland geregelt.

Verbot der Umwandlung

Ebenfalls dem Mieterschutz dient das sogenannte Umwandlungsverbot. In Zukunft soll es für Vermieter von Mietwohnungen schwieriger werden, diese in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dieses Verbot soll insbesondere für Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten, um das Angebot nicht weiter zu verknappen und die Mieten in die Höhe zu treiben.

Im Baulandmobilisierungsgesetz ist das umstrittene Verbot verankert, das eine Genehmigung der Umwandlung durch die zuständigen Behörden verlangt. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen bestimmen, für welche Regionen das Umwandlungsverbot gilt. Aktuell nimmt jedoch die Kritik der Eigentümerverbände zu, die das Verbot als starken Eingriff in die grundgesetzliche Eigentumsfreiheit sehen.

BVerfG-Urteil zum Berliner Mietendeckel

Eine weitere Neuerung könnte ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2020 bedeuten. Seit dem 23. November 2020 ist in Berlin die zweite Stufe des dortigen Mietendeckels in Kraft getreten. Sofern Vermieter über einer zulässigen Obergrenze liegen, müssen sie ihre Miete senken.

Dies findet jedoch nur unter Vorbehalt statt. Sofern der zuständige Senat des BVerfG das Mietendeckel-Gesetz für verfassungswidrig hält, können Vermieter die Miete nachverlangen.

Bis Mitte 2021 kündigt das BVerfG eine Entscheidung zum Gesetz an. Beobachter halten es für äußerst wahrscheinlich, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippen wird, den der rot-rot-grüne Senat zum Mieterschutz eingeführt hat.

Fazit

2021 gibt es einige Änderungen, die den Immobilieneigentümer betreffen. Einführung der CO2-Steuer, Verpflichtung zu Rauchmeldern in Brandenburg und Berlin oder die Erhöhung der Umsatzsteuer liegen bereits hinter uns.

Mit Blick auf das BVerfG-Urteil zum Berliner Mietendeckel bleibt 2021 weiter spannend.

Bleiben Immobilien für dich als Kapitalanlage weiter attraktiv oder sind dir die Änderungen ein Dorn im Auge?