Tilgung als Teil der Sparquote?

Als frischgebackener Vermieter / Immobilienbesitzer / Kreditnehmer und der Tatsache geschuldet, dass ich meine Sparquote genau monitore und offen lege, habe ich mir natürlich die Frage gestellt, wie ich mit der Miete bzw. genauer gesagt der Tilgung umgehen möchte.

Da Kreditnehmer, bzw. insbesondere Eigenheimbesitzer, oft auch als Zwangssparer bezeichnet werden, liegt die Entscheidung nahe, die monatliche Rate oder mindestens die Tilgung als Teil der Sparquote anzusehen.

Aber natürlich gibt es auch noch andere Optionen.

Die Optionen

Die einfachste Option wäre, die ganze Immobilien-Kiste einfach außen vor zu lassen. Schließlich zähle ich auch Dividendenzahlungen, die ich nicht verkonsumiere (also alle), nicht zur Sparquote. Und auch jegliche Zinserträge zähle ich nicht. Allerdings wäre ich dann bei Mietausfällen doppelt gestrafft. Nicht nur, dass ich keine Miete erhalte, auch alle laufenden Kosten (Wohngeld, Tilgung, Kreditzinsen) gehen schön von meinem Einkommen ab und schmälern die Sparquote. Klingt unfair.

Eine weitere Option wäre es, nur den monatlichen Cashflow, den ich sparen kann, als Teil der Sparquote zu zählen. Hier ist natürlich die Frage: Was zählt zum monatlichen Cashflow? Vor Steuern, nach Steuern, mit oder ohne Instandhaltungsrücklage?

Auch einfach (und ebenfalls falsch) wäre es, einfach die gesamte Miete oder jedenfalls die monatliche Kreditrate als Sparrate zu zählen. Natürlich kommt das nicht in Frage, da von der Miete noch das Wohngeld und andere Kosten abgehen. Und von der Kreditrate kriegt einen guten Teil die Bank.

Denkt man einmal drüber nach, machen viele Optionen keinen Sinn, bei anderen glaube ich, dass es Gestaltungsspielraum gibt.

Wie ich die Sparrate berechne

Ich habe mich dafür entschieden, die Immobilien-Einnahmen nicht zu ignorieren. Das bedeutet, dass ich den monatlichen Cashflow, sofern er dann wirklich nicht verkonsumiert wird, ebenfalls zur Sparquote zähle. Allerdings ziehe ich vorher den zu erwartenden Steueranteil sowie meine private Instandhaltungsrücklage ab.

Dadurch ist der Cashflow natürlich beliebig manipulierbar. Im Prinzip könnte ich ihn auch voll in die Rücklage fließen lassen und hätte dann keinen Cashflow für die Sparquote. Oder ich könnte die IHR auf 0 senken und damit meine Sparquote künstlich schönen. Beides ist nicht Zweck der Übung. Meine IHR habe ich derzeit auf 7,50€ pro qm und Jahr festgelegt. Sollte das im Falle einer Instandhaltung nicht reichen, muss ich zuzahlen (was meine Sparquote senkt). Sollte die Rücklage irgendwann irrwitzig hoch sein, kann ich mir überlegen, den Beitrag zu senken, was meine Sparquote wiederum erhöhen würde.

Bei der Steuer verfahre ich so wie mit allem anderen: Ich ziehe einen pessimistischen Anteil ab und packe ihn auf das Steuerkonto. Sollte nach der Steuererklärung etwas übrig bleiben oder ich eine Rückzahlung erhalten, zähle ich dies als einmalige Einnahme die meine Sparquote boostet.

Was die Kreditrate angeht, so zähle ich nur die Tilgung zur Sparrate. Denn das ist die Summe, um die der Kredit wirklich kleiner wird. Meine Mieter tragen also erheblich zu meiner Sparrate bei.

Die Gesamtsparrate der Immobilie ist also Cashflow – Steuern – IHR + Tilgung. Das klingt fair. Sollte die Miete ausfallen, so sinkt zwar meine Sparrate, weil ich einen Haufen Kosten aus eigener Tasche bezahlen muss, allerdings ist die Tilgung weiterhin Teil meiner Sparrate.

Bleibt noch zu klären, was ich dieser Rate als Einnahmen entgegen setze.

Sparquote = Sparrate / Einnahmen

Ich muss gestehen, dass ich mich mit diesem Teil am schwierigsten getan habe. Welche Einnahmen soll ich hier wirklich gegen rechnen? Die gesamte Miete? Und dann wären Hausgeld und Kreditzins Ausgaben? Könnte man machen. Allerdings wäre die Sparquote dann (für meine Verhältnisse) unterirdisch. Nur für die Immobilie betrüge die Quote circa 30%.

Auf der anderen Seite sind diese Kosten natürlich Fixkosten, die ich hätte, wenn die Mieter sie nicht zahlen würden. Es sind also meine Kosten. Hmmm.

Ich habe mich jetzt dafür entschieden, weder die Miete als Einnahmen noch die Fixkosten als Ausgaben zu zählen, solange diese Posten einfach so durchlaufen. Sollte die Miete tatsächlich wegfallen, würde ich die Ausgaben aber logischerweise aus meine eigenen Einkommen bezahlen und damit wieder meine Sparquote senken (höhere Ausgaben, gleichbleibende/sinkende Einnahmen).

Somit sind die Einnahmen, die in meine Berechnung reinspielen, bei einer vermieteten Immobilie genau die Bestandteile, die auch in die Sparrate fließen. Oder anders gesagt: Betrachtet man nur die Immobilien-Geldflüsse, so liegt die Sparquote bei 100%.

Meine gesamte Sparquote wird also durch eine vermietete Immobilie effektiv erhöht. Eine unvermietete Immobilie würde sie allerdings auch senken. Das klingt (jedenfalls für mich) konsistent und nachvollziehbar.

Fazit

Die Immobilien-Thematik hat mich nochmal dazu gezwungen, über meine Sparquote bzw. deren Berechnung zu philosophieren. Jetzt habe ich für mich ein Modell gefunden, mit dem ich vorerst ganz gut leben kann. Die Zeit wird zeigen, ob es den langfristigen Praxistest übersteht.

Berechnest du deine Sparquote? Und wie spielen Immobilien in diese Berechnung mit rein?

11 Comments

  1. Ich würde die Tilgung zu den Ausgaben zählen, weil es eine Verpflichtung ist. Mir geht es bei meinen Eingaben / Ausgaben darum zu wissen, wie viel Geld im Monat ich zum Leben brauche und selbst bei Arbeitslosigkeit stemmen müsste. Gerade bei einem Hauskauf unterschätzen das Paare und müssen im Falle einer Trennung die Immobilie verkaufen. Nicht zu tilgen ist keine dauerhafte Option. Wenn ich also 1000€ Kreditrate habe, muss ich die auch durch mein Einkommen decken können. Gleichzeitig schaue ich auch immer auf mein Netto-Vermögen, welches durch mein Depot stark schwankt. Die Wohnung hat auch einen ungefähren Wert (abzüglich Schulden), der anfangs negativ ist und mit den Jahren hoffentlich steigen wird. Ist vergleichbar mit Bildungsschulden. Sorgen danach für ein besseres Einkommen, aber zahlen muss ichs trotzdem.

    1. Hi Jenny, danke für deinen Kommentar.
      Das stimmt, die Tilgung als Sparanteil zu bewerten verschleiert etwas, das man bei dieser Sparrate gar keine Wahl hat. Da muss ich aufpassen, dass ich mir kein falsches Bild von meinem Kostenapparat zeichne.

      Allerdings ist es im Vermietungsszenario ja so, dass im Normalfall die Tilgung nicht von meinem Einkommen aus Arbeit sondern von den Mietern durch die Miete gedeckt ist.

      Beste Grüße
      Tobias

  2. Hi Tobias,
    Mieteinnahmen würde ich dementsprechend als Einnahmen zählen. Selbst wenn Kreditrate und Mieteinnahmen in etwa auf 0 rauskommen, muss man sich des Risikos eines Mietausfalls bewusst sein. Wenn ich z.B. für eine vermietete Wohnung 500€ Rate zahle und 500 Euro Kaltmiete bekomme, zahle ich a) heutzutage meistens drauf, weil ich die Mieteinnahmen versteuern muss und b) muss ich die 500€ Kreditrate alleine tragen, wenn die Wohnung leer steht. Deswegen bringt eine kleine Wohnung ein geringeres Risiko mit als z.B. das Vermieten eines verschuldeten EFHs.

    1. Deiner Einschätzung bezüglich des Risikos stimme ich zu und kann auch nachvollziehen, dass dir diese Betrachtung lieber ist, da sie „sicherer“ ist.
      Ich habe mich bewusst für dieses Risiko entschieden, da die Tilgung jeden Monat effektiv den Wert der Immobilie erhöht, da ich beim Verkauf und Soforttilgung des Kredits mehr rausbekomme. Daher ist die Tilgung für mich keine Ausgabe. Anders ist es aber beim Kreditzins. Der ist selbstverständlich eine Ausgabe, denn der ist ja futsch.

      Allerdings bilde ich dieses Risiko bei mir anders ab, meine Sparquote hat gewissermaßen einen fixen und einen variablen Anteil. So kann ich sehen wie „riskant“ meine Sparquote ist. 😉

  3. Hallo Tobias,
    ich vermiete auch, und habe es etwas anders gelöst. Ich habe eine Exceltabelle mit allen Einnahmen und allen Ausgaben. Da das Vermieten mein Business ist, ist es in der Tabelle getrennt von meinem Einkommen aus meinem Job. So sehe ich immer was geben ich privat aus und was betrifft die Wohnungen. Ich habe privat und für meine Imobilien getrennte Konten. So das ich auch keine Werte ob positiv oder negativ vermische.

    Dann habe ich eine 2. Tabelle, in der ich mein Vermögen aufliste. Alle Kontostände sozusagen. Girokontoen, Tagesgeldkonto, Sparkonto, Rücklagenkonten, usw., den Wert der Immobilie zum Einstandspreis, meine ETF‘s zum Einstandspreis und die Kredite für die Wohungen. Hier und nur bei meinem Vermögen, ziehe ich die Tilgung monatlich vom Kreditbetrag ab. Den der Kredit verringerte sich um diesen Tilgungsbetrag ja tatsächlich.

    Take care,

    June

  4. Hallo Tobias,

    ich mache es wie June. Sparquote sind (1 – meine Konsumausgaben) / (mein Nettoeinkommen aus Job + Kindergeld). Die Immobilien sind da außen vor und die Performance wird da gesondert beerechnet, wie beim Depot auch. Die Immobilien sind ein (mit Fremdkapital gehebeltes) Investment. Ein Leerstand würde entsprechend die Rendite drücken. Da ich meine Immobilien auf Volltilgung 10 bzw. 15 Jahre habe, würde eine Berechnung der Tilgung als Ausgabe meine Sparquote ziemlich reduzieren. Aber nicht auf Null. So kann ich Jennys Ansatz auch verstehen, man sollte Zins + Tilgung der Immobilien auch stemmen können, wenn mal die Mieteinnahmen ausfallen.

    Gruß

    Julian

  5. Hallo Finazfusch,

    mein Ansatz geht in die Richtung von June, wenn auch mit Abweichungen.
    Ich betrachte meine Finanzen als ganzheitlich.
    Ich kann mit geglätteten oder in die Zukunft extrapolierten Aus- und Einnahmen nichts anfangen.
    Bei mir sieht es ganz grob so aus:
    Immobilie, egal ob eigengenutzt oder vermietet:
    Miete und Umlagenvorschuss sind Einnahmen, Umlagen, Steuer, Reparaturen, … als auch Kreditzinsen sind Ausgaben. Tilgung ist rechte linke Tasche, findet aber letztendlich in der „internen“ Sparquote wieder, dazu gleich mehr.
    Ein paar Spezialitäten beim Vermieten, z.B.. Die Umlagenabrechnung: erhält der Mieter eine Rückzahlung, so verringern sich die Umlagenvorschüsse für den Auszahlungsmonat (kann auch mal negativ werden), also am Ende die Einnahmenseite.
    Nachzahlungen des Mieters, würden die Einnahmen erhöhen. Werden durch die Jahresabrechnung Guthaben an mich als Vermieter ausgeschüttet, redurziert dies die Umlagen, also die Ausgabenseite, Nachzahlungen, … Ihr wisst schon.
    Vorteil, ich habe eine klare Sicht über die am Ende stattgefundenen Ein- und Auszahlungen, Nachteil, es gibt kleinere oder grössere Sprünge, es ist also nicht geglättet. Das löse ich über eine andere Periodenbetrachtung, dazu nacher gleich mehr.
    Nun zum Thema, wie ich Tilgungen handhabe: Tilgungen, stellen für mich Umbuchungen dar. Sondertilgunen sind wieder einen kleinen Exkurs wert, evtl. bei Nachfrage.
    Während z.B. das Girokonto belastet wird, wird das Kreditkonto im gleicher Höhe entlastet. Aber wie findet sich dieser Teil in einer Zahl „der Sparquote“ wieder?

    Es gibt beim mir nicht die eine Sparquote, ich habe deren drei.
    Die interne Sparquote SQi, welche sämtliche Einnahmen (aktive, passive) im Verhältnis zu den „Ausgaben“, genauer den Umbuchungen für Zinsen, Rücklagen, Sondertilgungsanammlung betrachtet.
    Die externe Sparquote SQe, welche sämtliche Einnahmen zu sämtlichen Ausgaben ins Verhältnis setzt. D.h. z.B. Zinsen sind Ausgaben und werden hier berücksichtigt, Tilgungen nicht.
    Dann gibt es nich die Sparquote gesamt SQges, die sämtliche Einnahmen in das Verhältnis zu der Summe aus Ausgaben und Umbuchungen setzt, vereinfacht. SQges = SQi + SQe.

    Jetzt gibt es, wie oben angedeutet zwischen den Monaten unschöne Ausschläge nach oben und unten. Ich löse dies dadurch, dass ich eine rollierend auf 12 Monate die Zahlen verdichte, die dann Monat für Monat mitlaufen und jeweils die Zahlen aus den vergangenen 12 Monaten auswerfen. Eine Änderung der Sparquote wird hierdurch nur langsam angezeigt, Ausschläge wie z.B. durch Urlaub, glätten sich aber auch.

    Jetzt habe ich viel zu viel gequatscht, als Fazit bleibt: es wird alles berücksichtigt.
    Aus der einen Zahl Sparquote mache ich drei, intern, extern und gesamt.
    Probleme mit Ausschlägen nach oben und unten werden durch rollierende Jahresfortschreibungen geglättet. Eigentlich ganz einfach ohne hin und her zu rochieren.

    Die Zahlen verwende ich dann weiter um Zahlen wie die Kennzahlen zum finanziellen Freiheitsindex zu berechnen. Daneben spielt für mich der NetWorth eine grosse Rolle.
    Mit insgesamt sieben Kennzahlen sehe ich dann alles auf einen Blick.

    Viele Grüße
    ReLindoMan

  6. Pingback: Über Sinn und Unsinn der Sparquote – Der Finanzfisch

  7. Ja, bei Immobilien ist das ein schwieriges Thema. Hatte die Sparquote auch mal 3 Monate lang berechnet, aber es war null aussagekräftig.

    Trotzdem ein paar Gedanken:
    1) IHR-Rücklage würde ich vorerst nicht als Kosten zählen. Du gibst das Geld ja nicht aus, sondern parkst es nur woanders. Ich würde es erst in deiner Rechnung aktivieren, wenn du Reparaturen davon bezahlst.
    2) Ich würde den Cashflow der immos (Warmmiete – Hausgeld – Kreditrate) als Einnahmen sehen und nur diese in deine Sparquotenberechnung einfließen lassen. Ansonsten könntest du übertrieben gesagt monatlich 100.000€ Warmmiete haben, 90.000 Ausgaben und dann nur eine Sparquote von 10%.

    1. Moin Alex,
      danke für deine Gedanken. Das mit der IHR-Rücklage ist natürlich auch eine Idee. Ich behandle die IHR in etwa so, wie meine Steuerrücklage. Wenn ich die nach einer gewissen Zeit nicht gebraucht habe und sie mir „zu hoch“ wird, dann zahle ich die mir gewissermaßen aus und rechne sie dann zu den Einnahmen / zu Sparquote. Aber soweit bin ich noch nicht 😉

      Beste Grüße und viel Erfolg,
      Tobias

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