6 Nachteile eines Eigenheims gegenüber dem Wohnen zur Miete

Im zweiten Teil meiner Immobilien-Serie geht es um sechs Nachteile, die ein Eigenheim im Vergleich zu einer Mietwohnung oder einem Miethaus hat.

Die Eigenheim-Nachteile in Kurzform

  1. Größe
  2. Preis
  3. Lage
  4. Verschuldung
  5. Liquidität
  6. Immobilität

1. Das Eigenheim ist größer als nötig.

Würdest du Miete für eine Wohnung bezahlen, in der du ein oder zwei Räume nicht brauchst?

Würdest du jetzt eine Wohnung Mieten, die du von Art, Lage und Größe erst in 10 Jahren wirklich benötigst?

Ich wette nicht.

Beim Eigenheim wird aber genau dies sehr häufig getan. Wenn man sich an einem Ort erst mal häuslich nieder lässt, möchte man dort möglichst lange wohnen bleiben. Somit muss das Eigenheim auch auf den zukünftigen und nicht nur den jetzigen Bedarf zugeschnitten sein.

In der Praxis führt dies häufig dazu, dass ein Eigenheim lieber eine Nummer größer gekauft wird. Damit steigt der Kaufpreis und auch die laufenden Kosten (Heizung, Instandhaltung, …) steigen mit.

2. Der Preis ist viel zu hoch.

Wenn ich schon eine so teure Ausgabe mache, möchte ich doch nicht am falschen Ende sparen. Lieber etwas größer kaufen, lieber etwas besser kaufen. Lieber etwas mehr Luxus. Man weiß ja nie.

Das Resultat ist oft, dass die Kreditbelastung für das Eigenheim deutlich höher ist, als die Miete, die man andernfalls für eine Wohnung ausgegeben hätte.

Das Gefühl, dass es sich bei dem Eigenheim um etwas Eigenes handelt, macht es psychologisch einfacher, mehr Geld auszugeben. Das Geld fließt ja in die eigene Immobilie und steigert so den Wert des Objekts, argumentiert der Eigenheimbesitzer. Das Geld ist schließlich nicht weg, sondern nur von einer Asset-Klasse (Bargeld) in die die andere (Immobilie) gewandert.

Darüber hinaus sind die Immobilien-Preise in vielen Regionen in den letzten Jahren stark gestiegen. Immobilien-Käufer kriegen diese Preissteigerung unmittelbar zu spüren. Auf die Mieten hingegen hat sich dies bislang nicht oder nur kaum ausgewirkt.

Des weiteren kommen zu dem ohnehin schon hohen Preis der Immobilie auch noch die Kaufnebenkosten (etwa 10% des Kaufpreises) hinzu. Das ist vergleichbar mit dem Ausgabeaufschlag bei Aktien, ETFs und Co. Nur um ein vielfaches höher.

3. Die Lage ist schlechter.

Ich kann den Aufschrei schon hören: „Auf dem Land ist es doch viel schöner, als in der Stadt. Und überall Natur!“. Das stimmt. Es ist schön, auf dem Land zu wohnen.

Aber nicht, wenn man dafür tagtäglich mehrere Stunden im Auto zur Arbeit fahren muss und sich das Sozialleben auf die Nachbarschaftswache in irgendeinem Kuhkaff beschränkt oder man andernfalls für kulturelle Erlebnisse wieder eine Stunde im Auto sitzen muss.

Mit einer Lage außerhalb der Stadt sind höhere Fahrzeiten, Fahrkosten und mehr Stress verbunden. Ob die Freude über den schönen Ausblick von der Terrasse dies langfristig ausgleichen kann, ist fraglich.

Okay. Man kann ja auch ein Haus in der Stadt kaufen. Hier kommen wir aber in den Konflikt mit Punkt 1 und 2 in diesem Artikel. Um sich ein größeres und besseres Haus mit schönem Garten leisten zu können, bleibt meistens nur die Flucht aufs Land.

4. Hohe Verschuldung durch Kreditfinanzierung

Im Durchschnitt werden nur etwa 15-20% des Kaufpreises mit Eigenmitteln bezahlt. Der Rest wird durch einen oder mehrere Kredite finanziert. Nicht selten läuft die Finanzierung über 25 oder noch mehr Jahre.

Keiner kann jetzt vorhersagen, was in dieser Zeit passiert. Du kannst deinen Job verlieren oder ein Verdiener fällt aus anderen Gründen (Schwangerschaft, Trennung, …) aus. Würdest du zur Miete wohnen, könntest du umziehen, dich neu sortieren und schlagartig deine Wohnkosten senken.

Mit dem Eigenheim ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Der Vorteil des Zwangssparens kehrt sich nun in einen Nachteil um. Die Bank sitzt dir im Nacken und mit etwas Pech ist nicht nur dein Job sondern auch dein Haus am Ende weg.

5. Immobilien sind eine illiquide Geldanlage.

Aktien und ETF-Anteile kann ich von jetzt auf gleich liquidieren, also in Cash umwandeln. Mit einer Immobilie ist dies nicht so einfach. Hierfür muss ich zunächst einen Käufer finden und einen aufwändigen Kaufvertrag aufsetzen.

Dies kann sich durchaus mehrere Jahre hinziehen. Wenn schnell mal Geld benötigt wird, sieht es hier echt finster aus.

Darüber hinaus lässt sich die Immobilie nicht peu à peu veräußern sondern ganz oder garnicht. Wenn du im Alter mal etwas Geld brauchst, kannst du ein paar ETF-Anteile verkaufen und gut ist. Oder du versuchst, nur den Schornstein deines Eigenheims zu veräußern. Viel Glück!

6. Immobilien schränken die Mobilität stark ein.

Hast du erst mal ein Eigenheim, wird dies deine Reisefreudigkeit und deine Umzugsbereitschaft stark einschränken.

Zum Einen ist der Verkauf einer Immobilie mit enormen Aufwand verbunden und zum anderen sind die Transaktionskosten extrem hoch. Dieser Aspekt macht es nahezu unmöglich bzw. absolut unwirtschaftlich, das Eigenheim öfter zu wechseln.

Ein toller Job am anderen Ende Deutschlands? Nein danke, mein Haus ist hier. Eine neue Beziehung am anderen Ende der Welt? Naja man kann ja regelmäßig fliegen. Und es gibt ja Skype.

Während man eine Mietwohnung relativ schnell kündigen und ohne größere Unkosten wechseln kann, ist dies beim Eigenheim sehr schwer bis ausgeschlossen. Wenn dann gerade die Immobilien-Preise im Keller sind, wird es erst richtig übel.

Kennst du weitere Nachteile?

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