Meine erste Immobilie – Der Kaufprozess

Vermutlich läuft jeder Kauf einer Immobilie anders ab. Gerade da der Kauf dieser Eigentumswohnung mein erster Immobilienkauf war und da es sich um einen Kauf in der Familie handelte, gab es aber natürlich einige Besonderheiten.

Und damit nicht genug. Die Wohnung ist unvermietet und ich hatte circa eine Woche, bevor ich erfahren habe, dass mein Opa seine Wohnung verkaufen möchte, meine Kündigung eingereicht. Vielleicht nicht der beste Zeitpunkt, um eine Wohnung zu kaufen…

Eigenarten dieses Immobilienkaufs

Noch bevor ich von der Verkaufsabsicht erfahren habe, hat mein Opa meine Mutter mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Sie hat schon eine Menge Erfahrung auf diesem Gebiet und außerdem Verbindungen zu einigen Maklern.

Darüber hinaus kennt sie sich berufsbedingt genauestens mit der Vermittlung von Finanzierungen aus und kann einem potentiellen Käufer also gleich den passenden Kredit vermitteln.

Für mich ist das natürlich ein Glücksfall, meine Mutter, die ohnehin findet, dass ich nicht mein ganzes Vermögen nur in Aktien stecken sollte, soll einen Käufer beschaffen. Ich war interessiert.

Gerade beim ersten Kauf kann es nicht schaden, wenn sowohl Verkäufer, Makler als auch Finanzierungsvermittler einem überaus wohlgesinnt sind und einen mit ihrem Wissen bestens unterstützen.

Allerdings hat die familiäre Konstellation auch Nachteile. Von dem Verkauf der Wohnung profitieren neben meinem Opa auch meine Mutter und meine Tante. Daher haben sie alle ein starkes Interesse daran, die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen. Ein richtiges Schnäppchen kann ich also nicht machen. Aber für mich ist auch ein fairer Preis natürlich vollkommen okay. Zumal die Kalkulation zeigt, dass diese Investition cashflow-positiv ist.

Die Spannung mit der Finanzierung

Normalerweise dürfte es für jemanden wie mich, mit meiner Sparquote, meinem Vermögen, meiner strukturierten Herangehensweise an Finanzdinge (ich habe sogar Rücklagen für die Steuer!!!) und meinen guten Job- und Berufsaussichten (Softwareentwickler sind gerade sehr gefragt) überhaupt kein Problem sein, einen Kredit für dieses Projekt zu bekommen.

Anders sieht es natürlich aus, wenn man gerade seinen Job gekündigt hat und eine Immobilie kaufen möchte, die derzeit nicht vermietet ist und daher nur Geld kostet, aber keines einbringt.

Meine Mutter, die bereits seit Ewigkeiten Finanzierungen vermittelt und früher für eine große Bank gearbeitet hat, machte mir nur wenig Mut: „Das wird nix. Keine Bank wird dir Geld leihen, wenn du noch in der Probezeit bist und keine Mieter hast.“

Na toll. Da bleiben also nur zwei bis drei Optionen:

  1. Wir zögern den Kauf so lange hinaus, bis ich aus der Probezeit raus bin. Das wäre dann im Januar 2019 so weit. Klar, dass mein Opa da nicht mitspielt.
  2. Alternativ könnte ich auch eine hohe Anzahlung leisten und den Rest, sobald ich den Kredit bekommen habe. Aber selbst, wenn ich 50% des Kaufpreises cash auf den Tisch lege, hätte ich dafür einen großen Teil meiner Aktien verkaufen müssen. Und das wollte ich gerne vermeiden. Und natürlich ist dieses Modell auch für meinen Opa nicht so toll. Für ihn wäre ein altmodischer, langweiliger Kaufvertrag ohne Besonderheiten einfach das Angenehmste und Sicherste. Kann man verstehen.
  3. Ich schaffe Mieter ran, so dass ich einen Mietvertrag habe, bevor ich das Geld brauche. Da mein Opa natürlich nicht bereit ist, mir die Wohnung zu überlassen ohne dass er zeitgleich das Geld bekommt, heißt dies: Ich muss im Prinzip einen Mietvertrag machen für eine Wohnung, die ich noch gar nicht besitze.

Letzteres ist ein gewagtes Unterfangen. Wäre der Verkäufer ein Fremder, würde ich da nicht mal drüber nachdenken. Innerhalb der Familie ist das Risiko hier aber überschaubar. Und so kam es, dass ich schon vor dem Kauf mit potentiellen Mietern durch die Wohnung meines Opas getigert bin, um die Wohnung sofort ab dem Stichtag 01.09. vermieten zu können. Näheres hierzu erfährst du im nächsten Artikel „Der Vermietungsprozess“.

Parallel habe ich natürlich weiter darauf gedrängt, die Kreditunterlagen schon mal einzureichen. Und, da ich mal wieder mehr Glück als Verstand hatte, bekam ich ganz unerwartet schon Mitte Juni eine Kreditzusage.

Und so war es möglich, bereits Ende Juni einen Notartermin anzusetzen und alle Formalitäten des Kaufes und auch der Vermietung schon im Juni abzuwickeln.

Fazit

Wenn es sich um einen normalen Kauf gehandelt hätte, hätte ich vermutlich keinen Erfolg gehabt oder schon längst aufgegeben. Einem normalen Verkäufer ist es in der Regel relativ egal, wer die Immobilie kauft. Hauptsache das Geld fließt schnell und unkompliziert.

Auch würden viele Verkäufer einer Besichtigung durch potentielle Mieter natürlich nicht zustimmen.

Durch die besondere Beziehung in diesem Fall war das aber alles möglich und mein Opa hat mir keinen Druck gemacht. Und wider allen Erwartungen hat alles besser und schneller geklappt, als wir gedacht hätten. Manche Probleme lösen sich einfach von selbst.

2 Comments

  1. Pingback: Meine erste Immobilie – Kaufnebenkosten: 2% (Serie) – Der Finanzfisch

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