Meine erste Immobilie – Der Vermietungsprozess

Eigentlich habe ich mir immer fest vorgenommen, dass, wenn ich mal eine Immobilie kaufe, diese bereits vermietet sein sollte. Ich wollte einfach nicht gleich am Anfang den Streß mit dem ganzen Vermietungs-Prozedere haben.

Als sich jedoch der Umstand ergeben hat, dass mein Opa seine Wohnung verkaufen wollte, war diese natürlich nicht vermietet. Getreu dem Motto „Alles Gute ist nie beisammen“, habe ich meinen Vorsatz kurzerhand über Board geworfen und mich intensiv mit dem Thema Neuvermietung beschäftigt.

Und ich muss sagen: Zum Glück! Es ist gar nicht so schlimm, wie man sich das vielleicht vorstellen mag und man lernt wirklich enorm viel. Wissen, das nicht nur für Vermieter sondern vielleicht auch in der Rolle als Mieter weiterhelfen kann.

Aber der Reihe nach: Wenn man eine Immobilie neu vermieten möchte, gibt es ein paar Dinge zu erledigen.

  1. Man muss die Höhe der Miete bestimmen.
  2. Man muss eine Anzeige schalten um Mietinteressenten zu finden.
  3. Man muss Besichtigungen durchführen.
  4. Man muss den richtigen Mieter auswählen.
  5. Man muss einen Mietvertrag aufsetzen.
  6. Man muss eine Möglichkeit für die Verwaltung aller Zahlungen etc. schaffen.

In diesem Artikel gehe ich auf all diese Aspekte ein.

1. Die Höhe der Miete festlegen

Durch die Immobilien-Kalkulation hatte ich schon eine grobe Vorstellung, in welchem Bereich die Kaltmiete liegen muss, damit ich meine Kosten, die Tilgung und die Instandhaltungsrücklage decken kann.

Die Frage ist nur, ob diese Vorstellung realistisch ist. Dies kann man auf verschiedene Weise herausfinden.

Zum Einen kann man sich in den einschlägigen Portalen, wie beispielsweise Immobilienscout24 ähnliche Immobilien in ähnlicher Lage ansehen und sich an der dort genannten Miete orientieren. Damit erhält man schon mal einen Eindruck, wo der marktübliche Mietpreis ungefähr liegen dürfte.

Darüber hinaus kann man auch einfach selber eine Anzeige mit der gewünschten Miete schalten und schauen, wie die Marktresonanz ist. Natürlich muss man aber hierbei Themen wie die Mietpreisbremse berücksichtigen und kann nicht einfach Mondpreise aufrufen, auch wenn diese derzeit vielleicht sogar akzeptiert werden würden.

Ich habe mich hier für 600€ inkl. Stellplatz (15€) entschieden und liege damit bei einer Miete von 9,44€/qm (ohne Stellplatz). Das ist weder besonders teuer noch besonders günstig. Aber es reicht, um von Anfang an cashflow-positiv zu sein.

Da der Stellplatz recht günstig ist und auch die Miete noch nicht an der Oberkante ist, wäre eine Mieterhöhung in Zukunft durchaus möglich und leicht begründbar. Allerdings wäre sie aus aktueller Sicht nicht zwingend notwendig, weshalb es mir erstmal darauf an kommt, gute und zuverlässige Mieter zu finden. Denn das ist wichtig, als den letzen Cent aus der Immobilie zu quetschen.

2. Eine Anzeige schalten

Da ich selber immer zuerst auf Immobilienscout24 nach Immobilien zum Mieten schaue, wollte ich auch direkt hier eine Anzeige veröffentlichen. Allerdings musste ich feststellen, dass ich zwar alle Infos angeben konnte, aber am Schluss für die Veröffentlichung hätte bezahlen müssen. Das geht bei 49€ für 14 Tage los und endet bei 159€ für drei Monate.

Und dazu war ich dann zu geizig. Ich wusste nicht, wie lange ich die Anzeige schalten sollte, wie die Resonanz ist und ob sich diese Investition lohnt. Da ich noch genügend Zeit hatte, einen Mieter zu finden, beschloss ich, erst einmal nur auf Ebay Kleinanzeigen zu setzen. Das ist nämlich völlig kostenlos.

Innerhalb von 48 Stunden hatte ich etwa 20 Anfragen und habe mir davon die fünf vielversprechendesten Kandidaten ausgesucht und sie zu einer Besichtigung eingeladen. Dazu im nächsten Abschnitt mehr.

Learning für Vermieter: Die Kosten für eine Anzeige in einem der einschlägigen Portale kann man sich vielleicht sparen. Ich habe sehr gute Erfahrung mit den Ebay Kleinanzeigen gemacht.

Fun Fact: Ich hatte nur Bilder von Bad, Küche, vom Waschkeller und von außen. Bilder von Wohnzimmer, Schlafzimmer und Esszimmer fehlten komplett. Die Bilder, die ich hatte, waren unscharf und von minderer Qualität. Auch einen Grundriss hatte ich zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Ich dachte, so könne man keine Anzeige schalten. Ich lag falsch. Learning für Vermieter: Einfach versuchen. Nachbessern kann man immer, wenn es nötig ist.

Bei der Auswahl der Kandidaten bin ich danach gegangen, wie viel diese über sich Preis gegeben haben. Anfragen wie „Ist die Wohnung noch zu haben?“ oder „Will Wohnung mieten!“ habe ich direkt ignoriert oder freundlich abgelehnt.

Anfragen, die direkt den Grund der Wohnungssuche, evtl. noch den Berufsstand und die Anzahl der Personen und Tiere enthielten, waren mir da deutlich lieber.

Learning für Mieter: Ruhig etwas Mühe bei der Anfrage geben. Aktuell können Vermieter in vielen Lagen sehr wählerisch sein. Und das müssen sie auch. Kein Vollzeit-Berufstätiger hat Zeit, 20 Leute zur Besichtigung einzuladen oder genauer nach Details zu fragen.

3. Besichtigungen durchführen

Ich habe die Anfragen die ich durch Ebay Kleinanzeigen erhalten habe direkt in eine Numbers-Tabelle (Excel) überführt, in der ich Namen, Anschrift, Telefonnummer und die persönlichen Information aus den Nachrichten überführt habe. Dahinter habe ich dann eine subjektive Sternebewertung vergeben (1-5 Sterne), um eine vorläufige Sortierung vornehmen zu können.

Danach habe ich den Interessenten, die ich als vielversprechend eingestuft habe einen Termin vorgeschlagen. Da ich zu der Wohnung von meinem Opa etwa 45 Minuten mit dem Rad brauche und ich diesen darüber hinaus nicht übermäßig mit Termine belästigen wollte, habe ich mich auf zwei Tage beschränkt und hier im 30-Minuten-Takt am Nachmittag Termine vergeben.

Es hat sich bewährt, etwa zwei Tage im Voraus nochmals den Termin zu bestätigen. So stellt man sicher, dass die Interessenten diesen nicht vergessen oder sich eher genötigt sehen, abzusagen, sollten sie doch kein Interesse mehr haben. Dies ist mir bei drei Interessenten passiert. Einen Slot konnte ich neu vergeben, die beiden anderen haben dazu geführt, dass ich erst später zur Wohnung fahren musste. Wäre ärgerlich, das erst vor Ort zu erfahren.

Learning für Vermieter: Kommunikation ist wichtig. Auch wenn der Termin schon bestätigt wurde, ein bis zwei Tage vorher nochmal freundlich erinnern.

Besichtigungstermine mit einer Dauer von 30 Minuten haben sich als angemessen herausgestellt. Die meisten Interessenten waren nach 20 Minuten mit der Besichtigung durch. Nur wenige haben mehr als 30 Minuten gebraucht. Ich habe mich auf insgesamt fünf Besichtigungen beschränkt. Und das hat auch vollkommen gereicht. Von diesen fünf Interessenten hatten drei auch nach der Besichtigung noch eine ernsthafte Mietabsicht.

Bei den Besichtigungen bin ich so vorgegangen, dass ich den Interessenten alle Räume der Reihe nach gezeigt und nebenbei weitere Informationen zu der Wohnung, dem Haus und was sonst noch so dazu gehört, mitgeteilt habe. Außerdem habe ich den Interessenten ein Formular zwecks freiwilliger Selbstauskunft mitgegeben. Schließlich möchte man sich bei der Mieter-Auswahl nicht ausschließlich auf das reine Bauchgefühl verlassen.

Learning für Mieter: Es heißt zwar „freiwillige Selbstauskunft“, d.h. man darf den potentiellen Mieter nicht dazu zwingen, dieses Formular auszufüllen. Aber ich bezweifle stark, dass ein Vermieter einem Interessenten den Vorrang gibt, der dieses Formular nicht ausfüllt.

4. Den richtigen Mieter auswählen

Direkt nach den Besichtigungen habe ich mir natürlich nochmals Gedanken gemacht, was mein Bauchgefühl sagt. Ich halte meine Menschenkenntnis für gar nicht mal so schlecht und daher höre ich auch auf sie. Die Zukunft wird zeigen, wie gut das ist.

Darüber hinaus spielt für mich auch eine Rolle, wie die Kommunikation vor, nach und während der Besichtigung abläuft und wie schnell und ob ich die Selbstauskunft zurück erhalte. Zu guter Letzt schau ich natürlich noch auf die Angaben in der Selbstauskunft.

Wenn ich eine Wohnung warm für 720€ vermieten möchte und ein Interessent angibt, maximal 750€ für die Miete aufbringen zu können ist das für mich ein eher schlechtes Zeichen. Wenn die Nebenkosten steigen oder ich aus anderen Gründen die Miete erhöhen muss, kann es hier schnell zu Problemen kommen.

Wenn es sich wiederum um ein Pärchen handelt, wo beide feste Jobs haben oder vielleicht noch verbeamtet sind und diese zusammen mal eben über 3000€ Netto im Monat haben, gehe ich schon davon aus, dass auch eine etwas höhere Miete keine ernsthaften Probleme machen dürfte.

Fazit: Natürlich weiß ich noch nicht, ob meine Auswahl die Richtige ist. Aber ein ausreichend gutes Gefühl habe ich immerhin.

5. Der Mietvertrag

Hier gibt es zum Glück im Internet haufenweise Vorlagen, an denen man sich orientieren kann. Da ich weiß, dass ich als Mieter immer einen Bogen um Staffelmietpreis-Verträge oder Indexmietpreis-Verträge mache, habe ich auch als Vermieter auf einen ganz klassischen Vertrag gesetzt.

Somit handelt es sich bei meinem Mietvertrag im Prinzip um einen totalen Standard-Mietvertrag ohne fragwürdige Ecken und Kanten. Gerade als Neuling bin ich hier noch nicht so experimentierfreudig.

Außerdem lege ich eine sehr hohen Wert auf ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis. Klar muss es sich für mich lohnen, aber ich möchte, dass dieses Verhältnis für beide Seiten fair ist.

Daher setze ich lieber, wenn überhaupt, auf eine Mieterhöhung, wenn sich die Marktsituation ändert, die Immobilie modernisiert wird oder die Nebenkosten steigen. Aber einfach pauschal jedes Jahr die Miete anzuheben finde ich blöd.

Frage an Vermieter: Wie handhabt ihr das in euren Mietverträgen?

6. Geldströme verwalten

Wenn man mit Immobilien anfängt, gibt es einige Pötte, in die Geld fließen muss. Zum einen ist da natürlich der Kredit, der getilgt werden muss. Darüber hinaus müssen Rücklagen für die Steuer und die Instandhaltung gebildet werden. Außerdem muss man irgendwie auch die Kaution verwalten.

Da ich durchaus ziemlich faul sein kann, habe ich spontan das Vermieterpaket der DKB* eröffnet. Hier erhalte ich ein Mietkautionskonto und bis zu drei weitere Konten. Ich habe eines für den Mieteingang und ein weiteres für die Instandhaltungsrücklage definiert. Außerdem habe ich zwischen diesen Konten automatische Daueraufträge eingerichtet, die die jeweiligen Anteile automatisch rum schieben. Für die Steuerrücklage gibt es einfach einen Dauerauftrag zu meinem existierenden Steuerkonto bei MoneYou*.

Mit diesem Konten-Konstrukt werde ich starten und schauen, wie es funktioniert. Aber bestimmt lässt sich daran noch etwas optimieren.

Übrigens: Ein großes Lob an die DKB. Als Bestandskunde war das Vermieterpaket mit wenigen Klicks eröffnet und konnte etwa nach einer Woche genutzt werden. Dieses Paket lässt sich ohne Probleme auf für mehr als eine Immobilie verwenden, da man bei allen Buchungen eine Beschreibung (z.B. Immobilienname) anlegen kann.

Frage an Vermieter: Wie habt ihr das mit den Geldströmen geregelt? Was sollte ich noch beachten?

Fazit

Der ganze Vermietungsprozess war für mich sehr spannend und lehrreich. Vor den Besichtigungen war ich sehr aufgeregt. Es war einfach eine komplett neue und ungewohnte Situation für mich.

Aber rückblickend kann ich sagen: Alles halb so wild. Zukünftig hätte ich wahrscheinlich weniger Scheu davor, eine unvermietete Immobilie zu kaufen. Allerdings hatte ich hier großes Glück, dass ich schon vor dem Kauf mit dem Vermietungsprozess anfangen konnte. Einer der Vorteile, wenn man in der Familie kauft.

Theoretisch spricht aber nichts dagegen, eine Anzeige auch schon zu schalten, wenn man nur mal den Markt testen will. Natürlich sollte aber der aktuelle Besitzer einverstanden sein.

Welche Erfahrungen hast du mit der Vermietung gemacht? Was würdest du anders machen als ich? Und welche Ratschläge kannst du mir noch geben?

3 Comments

  1. Hallo Tobias,

    bisher hast du alles richtig gemacht. Ich lasse mir manchmal auch gerne vom Vorvermieter bestätigen, dass Zahlungen pünktlich geleistet wurden.

    Mancher Mietinteresennt bringt dieses Schreiben auch schon zu Besichtigung mit.

    Grundsätzlich kommt es auf die Immobilie an, die man Vermieten möchte, ob es so reibungslos wie bei dir verläuft. Bei Häuser, große Wohnungen und sehr kleinen Wohnungen ist der Aufwand größer und man muss viel mehr Besichtigungen durchführen.

    Zum Mietvertrag, alle meine Paar- und Familienwohnungen habe ich mit einem normalen Standard Mietvertrag entweder vonm Haufeverlag oder Haus und Grund vermietet. Ca. Alle 3 Jahre passe ich die Miete an den Mietspiegel an. Die Studentenzimmer haben einen Staffelmietvertrag. Mit einer ersten Anpassung nach 3 Jahren und einer Zweiten nach 5 Mietjahren.

    Das DKB Vermieterpaket habe ich auch. Die von dir erwähnte Kontenmenge ist die Erstausstattung. Mit weiteren Objekten kannst du weitere Konten telefonisch beantragen.

    Ich habe eine Excelliste die mir meine Fixkosten pro Wohneinheit kalkuliert. Und als ich mit der Vermietung anfing habe ich aus dem Cashflow zuerst 6 Mal diese Kosten angespart. Inzwischen bin ich auf 4 Mal pro Wohneinheit hinunter, da ich jetzt mehrere Wohnungen habe und diese sich im Notfall (Mieter zahlt nicht oder Wonung nicht vermietet ) gegenseitig stützen können.

    Take care,

    June

    1. Moin June,
      vielen Dank für deine ausführlichen Tipps. Die Fixkosten könnte ich notfalls auch aus eigener Tasche bezahlen. Daher bin ich hier nicht ganz so vorsichtig. Wenn es mehrere Immobilien werden, werde ich aber für den Worst-Case noch eine Extra-Rücklage bilden.

      Beste Grüße
      Tobias

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