Meine erste Immobilie – Kaufnebenkosten: 2% (Serie)

Welche Art von Immobilie ich warum und zu welchem Preis gekauft habe, wie ich das ganze finanziert und vermietet habe und warum die Kaufnebenkosten dafür nur 2% betrugen, erfährst du in diesem Artikel und der dazugehörigen Serie.

Wie bereits in meiner Retrospektive zum Monat Juni 2018 angekündigt werde ich in den nächsten Wochen jeweils Mittwoch und Samstag Artikel veröffentlichen, in denen ich das Projekt „Meine erste Immobilie“ im Detail beschreibe.

Der Redaktionsplan: „Meine erste Immobilie“

  1. Kaufnebenkosten: 2% (heute): Wieso so günstig?
  2. Die Kalkulation (07.07.2018): Zahlen, Zahlen und noch mehr Zahlen. So rechnet sich der Kauf!
  3. Der Kaufprozess (11.07.2018): Von der Finanzierung über die Beschaffung von Unterlagen bis hin zum Kaufvertrag.
  4. Der Vermietungsprozess (14.07.2018): So bin ich vorgegangen, um innerhalb kürzester Zeit eine angemessene Miete zu bestimmen und den richtigen Mieter zu finden.
  5. Pro und Contras (18.07.2018): Diese Vor- und Nachteile sehe ich bei diesem Projekt.
  6. Fazit (21.07.2018): Zusammenfassung des Projektes

Legen wir gleich los!

Kaufnebenkosten: 2%

Eines der häufig genannten Argumente gegen den Kauf einer Immobilie sind die abartigen Kosten. Grundbucheintrag + Notar + Grunderwerbssteuer + Makler…

Da ist man schnell bei 10-15% Kaufnebenkosten. Anders ausgedrückt: Kauft man etwas für 100.000€, muss man mal eben 115.000€ bezahlen. Niemand würde ETFs, Aktien oder Fonds mit solchen horrenden Ausgabeaufschlägen akzeptieren. Bei Immobilien ist das irgendwie anders. Es ist eben so und alle nehmen es hin.

Kaufnebenkosten: 10-15% – völlig indiskutabel

Mir hat das schon immer nicht gefallen. Mit all diesen Nebenkosten muss man schon ein echtes Schnäppchen schießen, damit die Kalkulation einigermaßen schlüssig ist.

Und gerade bei der ersten Immobilie hatte ich ein gewisses Sicherheitsbedürfnisse. Soll heißen: Die Kalkulation muss deutlich positiv sein, um etwaige Fehler, die mir unterlaufen könnten, notfalls abfangen zu können.

Eine auf Kante genähte Kalkulation kann ich hier überhaupt nicht gebrauchen. Das mag sich bei weiteren Immobilienkäufen ändern. Wenn man sich sicher ist, dass man weiß was man tut, kann man auch etwas riskanter spielen.

Die besten Kosten sind die, die man nicht hat

In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbssteuer 6,5%. Ein Makler kostet ebenfalls fast 6%. Den Grundbucheintrag gibt es schon für 0,5% und der Notar möchte 1-1,5% haben.

Wer also Kosten vermeiden möchte, muss eine Immobilie finden, an der noch kein Makler mietverdient. Das senkt die Kosten immerhin auf etwa 9%.

In meinem Fall war es fast schon so, dass die Immobilie mich gefunden hat. Und das ist auch der Grund, weshalb ich auch noch die Grunderwerbssteuer sparen konnte.

Und damit lande ich bei schnuckeligen 2% Kaufnebenkosten.

Die Grunderwerbssteuer sparen. Ist das legal?

Unter normalen Umständen ist es quasi unmöglich, diese lästige Steuer zu umgehen. Was viele aber nicht wissen (und ich wusste es vorher auch nicht):

Bei Käufen innerhalb der Familie gibt es Sonderregelungen. So ist es zum Beispiel so, dass, wenn man von jemandem kauft, von dem man in gerader Linie abstammt, die Grunderwerbssteuer entfällt.

Kauft man also von Eltern, Großeltern oder Urgroßeltern, ist das steuerfrei.

Mein konkreter Fall

In meinem konkreten Fall war es mein Opa, der seine Wohnung verkaufen wollte.

Da ich schon länger mit dem Gedanken an den Kauf einer Immobilie zwecks Vermögensaufbau spielte, wurde ich (auch ohne von den Steuervorteilen zu wissen), sofort hellhörig.

Meinem Opa gehörte die Wohnung seit 20 Jahren. Er wohnt dort schon eine halbe Ewigkeit und kennt die Wohnung und das Haus genau. Auch ich kenne die Wohnung natürlich schon länger. Außerdem kenne ich meinen Opa seit gut 28 Jahren. Einen Verkäufer, dem ich mehr vertraue, kann ich mir nicht vorstellen.

Dieser Kauf könnte für mich also viele Vorteile haben, die ich in einem späteren Artikel diskutieren werde. Und natürlich auch ein paar Nachteile.

So erhalten ich die Immobilie nicht etwa zu einem Enkel-Vorzugspreis sondern zahle eine marktüblichen Summe. Überdies verzichte ich auch auf Preisverhandlungen, weil es mir gerade in der Familie darauf ankommt, dass alle Beteiligten zufrieden sind. Außerdem wollten wir vermeiden, dass sich mein Cousin, meine Cousine oder meine Schwester unfair behandelt fühlen.

Daher: Ein fairer marktüblicher Preis, alle hatten die Möglichkeit, ebenfalls ein Kaufangebot zu machen, aber nur ich hatte Interesse.

Fazit

Ein Kauf innerhalb der Familie kann sich noch mehr lohnen, da die Kaufnebenkosten einfach extrem niedrig sind.

In meinem Fall hätte sich der Kauf auch trotz der Grunderwerbssteuer gelohnt, aber so wird die ganze Kalkulation etwas luftiger.

In meinem nächsten Artikel gehe ich auf die Details der Kalkulation für das Vermietungsszenario ein.

5 Comments

    1. Moin Pascal,
      wie es beim Kauf von Enkeln ist, weiß ich nicht.

      Definitiv nicht gilt das beim Kauf von Tante/Onkel bzw. umgekehrt, weil es da ja keine Abstammungsbeziehung gibt.

      Beste Grüße
      Tobias

  1. Pingback: Meine erste Immobilie – Pro und Contra – Der Finanzfisch

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