Meine erste Immobilie – Pro und Contra

Natürlich habe ich schon länger darüber nachgedacht, ob der Kauf einer Immobilie sinnvoll ist. Die Einen sagen „Auf keinen Fall“ und die Anderen beziehen ihr komplettes Einkommen aus der Vermietung von Immobilien.

Daher musste ich mir meine eigenen Gedanken machen, die natürlich auf Grund der familiären Situation etwas anders aussehen, als bei einem Standard-Immobilienkauf.

Pro

Diversifikation

Ich habe Aktien, ich habe ETFs, ich habe P2P-Kredite und, wenn man sie wirklich dazu zählen möchte, auch ein paar Kryptos. Aber auf dem Immobilien-Sektor ist bei mir, abgesehen von wenigen Crowd-Investments, noch gähnende Leere.

Damit ist eine Immobilie eine Investition in einer Asset-Klasse, die meine Diversifikation noch erhöhen kann.

Hohe Eigenkapitalrendite

Da ich diese Immobilie mit einer Finanzierung gekauft habe und unter 10% Eigenkapital eingesetzt habe, ist meine Eigenkapitalrendite bei gut 36% p.A.

Das kann ich weder mit Standard-Aktien noch mit P2P-Krediten erreichen.

Weiterer Einkommensstrom

Dieser Punkt ist eng verwandt mit der Diversifikation. Aber langfristig baue ich mir mit dieser Immobilie einen regelmäßigen Einkommensstrom auf. Eine vermietete Immobilie weißt für mich dabei gewisse Ähnlichkeiten zu einem Unternehmen auf, das monatlich ausschüttet.

Meine Sparquote wird, solange die Immobilie vermietet ist, effektiv erhöht.

Steuervorteil

Immobilien-Investments sind steuerlich so stark bevorteilt gegenüber Aktieninvestments, dass es echt schon weh tut. Anstatt mich zu ärgern, dass es bei Unternehmensbeteiligungen kaum Steuervorteile gibt, kann ich nun auch von den Vorteilen bei Immobilien profitieren.

Ich kann den Kauf über 50 Jahre abschreiben, was die zu versteuernden Mieteinnahmen enorm senkt. Jede Investition und alle Werbungskosten kann ich ebenfalls gegen rechnen.

Und zu guter Letzt habe ich in meinem Fall keine Grunderwerbssteuer gezahlt. Außerdem muss ich beim Verkauf nach 10 Jahren keine Steuern auf den etwaigen Gewinn zahlen.

Schade, dass das alles bei Aktien nicht so ist. Damit könnte man die Aktionärskultur in Deutschland wahrscheinlich deutlich voran treiben.

Unterstützung durch Familie

Da es sich in diesem konkreten Fall um einen Kauf innerhalb der Familie handelt, erhalte ich von allen Seiten Unterstützung, da alle von diesem Kauf profitieren.

Gerade beim ersten Kauf empfinde ich es als sehr angenehm, die „Expertin“, in Form meiner Mutter, mit im Boot zu haben.

Auch könnte ich mir einen besseren Verkäufer als meinen Opa gar nicht wünschen. Er kennt die Immobilie seit 20 Jahren. Ich vertraue ihm. Er nimmt bei der ganzen Abwicklung Rücksicht auf meine Bedürfnisse.

Günstiger Kredit

Derzeit ist Geld extrem günstig. Damit lohnt es sich, diese Immobilie zu kaufen, auch wenn die Preise aktuell stark gestiegen sind.

Contra

Aber natürlich kommen die vorherigen Pro-Argumente nicht ohne eine Schattenseite.

Klumpenrisiko

Bei P2P-Krediten weigere ich mich, dreistellige Beträge in einen einzigen Kredit zu stecken. Und auch pro Plattform investiere ich derzeit nicht mehr als vierstellige Beträge.

Und jetzt stecke ich einen sechsstelligen Betrag in eine einzige Immobilie. Das ist natürlich ein enormes Klumpenrisiko. Allerdings ist die Immobilie versichert. Insofern ist ein Totalverlust unwahrscheinlich. Ein Mietausfall kann kommen. Notfalls könnte ich die laufenden Belastungen aber auch aus meiner Sparquote bezahlen. Daher relativiert sich mein Risiko etwas.

Hebel-Risiko

Die hohe Eigenkapitalrendite erreiche ich, indem ich wenig Eigenkapital einsetze. Das bedeutet im Umkehrschluss: viel Kredit. Damit kommen monatliche Tilgungsverpflichtungen und ein Zinsrisiko daher (siehe unten).

Vermietungsstreß

Letztendlich geht man mit einer vermietete Immobilie eine Verpflichtung gegenüber verschiedenen Parteien ein. Die Bank will Kohle und der Mieter möchte eine gute Wohnung. Darum muss man sich kümmern.

Schlimmer wird es, wenn man die falschen Mieter erwischt, die keine Miete zahlen, die Wohnung zerstören oder sich über jede Kleinigkeit aufregen. Dazu kann ich heute noch nix sagen. Das Risiko besteht aber.

Keine Möglichkeit zum Handeln

Innerhalb der Familie wollte ich nicht handeln. Ich möchte nicht, dass man mir später einen unfairen Vorteil unterstellen könnte. Daher haben wir uns ohne größere Verhandlungen auf einen Preis geeinigt.

Er ist fair und die Immobilie rechnet sich für mich. Bei einem Kauf von Extern hätte ich aber deutlich stärker verhandeln müssen und können.

Liquidität

Dieser Punkt gilt doppelt.

Zum Einen konnte ich in der Ansparphase keine weiteren Aktien kaufen. Gerade als es an der Börse etwas runter ging, hätte ich schon Lust gehabt, ein paar neue Aktien zu kaufen.

Zum Anderen sind Immobilien nicht gerade die liquideste Anlage, die man sich vorstellen kann. Dadurch ist auch in Zukunft viel Kapital in einer Investition gebunden.

Zinsrisiko

Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig. Es gibt aber keine Garantie, dass sie auch in zehn oder 20 Jahren so niedrig sind. Wenn die Mieten nicht im gleichen Maße steigen, kann es irgendwann schwierig werden, die Raten daraus zu bestreiten.

Zwar habe ich eine Zinsbindung für zehn Jahre, allerdings läuft die Finanzierung nach aktuellem Plan für 37 Jahre. Das sind also, wenn der Kredit bis zum Ende laufen sollte, 27 Jahre in denen die Höhe der Zinsen noch ungewiss ist.

Daher muss ich mir hier einen Plan B überlegen. Verkaufen, das wäre eine Möglichkeit. Allerdings ist anzunehmen, dass bei steigenden Zinsen die Immobilienpreise in den Keller rauschen. Ob ich dann mit Gewinn verkaufen kann, ist natürlich noch komplett ungewiss.

Alternativ könnte ich auch nach zehn Jahren im Notfall die komplette Immobilie auf einen Schlag abbezahlen. Dafür müsste ich dann aber die entsprechenden Mittel aus anderen Investments ziehen oder die Jahre vorher schon ansparen. Das würde die Eigenkapitalrendite kaputt machen und wäre auch so sehr unschön.

Ansonsten könnte ich natürlich auch die Differenz zwischen Rate und Miete aus eigener Tasche bezahlen. Aber das ist nicht die Art von Investment, die ich will.

Das Zinsrisiko lässt sich also nicht schön reden. Es ist da. Aber im Ernstfall gibt es auch hierfür Lösungen.

Mietausfall-Risiko

Es ist denkbar, aber nicht wahrscheinlich, dass die Immobilie über einen längeren Zeitraum leer steht. In diesem Zeitraum muss ich die Raten und das Hausgeld weiterhin bezahlen. Das geht dann zu Lasten meiner Sparquote.

Schlimmer wird es noch, wenn Mieter nicht zahlen und auch nicht ausziehen.

Nach aktuellem Stand kann ich aber diese Kosten notfalls aus meiner monatlichen Sparrate bezahlen. Daher ist auch dieses Risiko für mich tragbar.

Fazit

Da ich die Immobilie gekauft habe, haben für mich offensichtlich die Pro-Argumente überwogen. Den Risiken steht eine überaus attraktive Rendite-Chance gegenüber. Und da ich schon länger überlegt habe, eine Immobilie zu kaufen, schien mir diese Gelegenheit (in einem geschützten Rahmen) perfekt zu sein.

Welche Argumente fallen dir noch für oder gegen einen Immobilienkauf ein?

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