Aktienanalyse EPR Properties (und Kauf)

Nachdem ich dir vor einiger Zeit bereits den REIT Tanger Factory Outlet vorgestellt habe, möchte ich dir heute einen weiteren REIT zeigen, in den ich seit 2019 ebenfalls investiert bin (dazu später mehr).

Und zwar geht es um den REIT EPR Properties (WKN: A1J78V, Symbol: EPR), der nicht, wie Tanger in Einkauf- bzw. Outlet-Immobilien investiert, sondern sich auf die drei Bereiche Erholung, Unterhaltung und Bildung spezialisiert hat.

Über EPR Properties

Das Unternehmen ist seit 1997 in den vereinigen Staaten tätig.

Zum Eigentum von EPR gehören Freizeitparks, Schulen aber auch Ski Resorts und Wasserparks. Nach eigenen Angaben ist man derzeit an 395 Orten in 43 Staaten und Kanada investiert und vermietet an mehr als 200 Betreiber. Das Portfolio umfasst unter anderem:

  • 164 Kinos
  • 34 Golfanlagen
  • 12 Ski Resorts
  • 56 öffentliche und 15 private Schulen sowie
  • 69 Kindergärten

Das ist aus meiner Sicht eine interessante Diversifikation. Denn selbst, wenn der Vergnügungssektor in einer Schwächephase weniger gut laufen sollte, Kindergärten und Schulen werden hiervon vermutlich kaum betroffen sein.

Allerdings ist der Bereich Entertainment für 49% des Nettoertrags verantwortlich wohingegen der Bildungsbereich nur 18% ausmacht.

Derzeit sind 98,7% der Flächen erfolgreich vermietet. Die, prozentual gesehen, höchsten Leerstände (9%) sieht man im Bereich der Entertainment Retail Centers (ERCs). Auch EPR Properties scheint also von den derzeitigen Schwierigkeiten im Einzelhandel nicht komplett unberührt zu sein. Ich sehe hier allerdings kein wirkliches Problem, da ich dies, insbesondere im Entertainment-Sektor nur für eine Phase halte und darüber hinaus die ERCs nur für 6,4% des Nettoertrages verantwortlich sind.

Besonders gut gefällt mir aber auch bei EPR, dass man sich auf einige wenige Segmente konzentriert, in denen man sich daher sehr gut auskennt und das Beste aus den Investitionen machen kann. Dabei setzt das Unternehmen natürlich auf einen langfristigen und nachhaltigen Erfolg.

EPR ist ein eher kleiner REIT mit einer Marktkapitalisierung von 9,2 Millionen USD (Ende 2018) und 64 Mitarbeitern.

EPR Properties als Investition

Auf EPR Properties bin ich, wie so oft, über den Aktienfinder gekommen, wo das Unternehmen derzeit einen Score von 87/100 hat.

Eine Besonderheit bei EPR sind monatliche Ausschüttungen, was ideal für Einkommensinvestoren ist. Die Dividendenrendite liegt derzeit bei 5,79%. Auch das ist ziemlich gut. Aber natürlich ist eine hohe Dividende nichts wert, wenn sie nicht durch den Gewinn gedeckt und daher nicht nachhaltig gezahlt werden kann.

Allerdings sehe ich, was das angeht, bei EPR keine Probleme, da gerade einmal 73% des FFO ausgeschüttet werden, was für einen REIT moderat ist.

Gewinne, Cashflows und Dividenden von EPR Properties (Quelle: aktienfinder.net)
Gewinne, Cashflows und Dividenden von EPR Properties (Quelle: aktienfinder.net)

In der Grafik schön zu sehen ist, wie sich die Weltwirtschaftskrise 2009 auf das Unternehmen ausgewirkt hat. Zu diesem Zeitpunkt hat EPR trotz Kürzung der Dividende eine Payout-Ratio von 2000% des FFOs gehabt. Das ist eben der Nachteil, wenn ein Unternehmen so stark von einem Sektor abhängt, der nicht überlebenswichtig ist. Positiv ist allerdings zu bewerten, wie schnell man wieder „back to normal“ war. Bereits im nächsten Jahr waren die Ausschüttungen wieder gedeckt.

Allerdings ist EPR damit absolut kein Dividendenaristokrat, da man erst auf eine Historie von 8 Jahren Dividendensteigerung bzw. 9 Jahren, in denen die Dividende nicht gesenkt wurde, zurückblicken kann. Insgesamt wird seit 21 Jahren, und damit quasi seit Unternehmensgründung, eine Dividende gezahlt. Innerhalb der letzten 5 Jahre wurde die Dividende jährlich übrigens um ca. 6% gesteigert. Das ist nachhaltig, da der Nettoertrag derzeit mit 12% pro Jahr wächst.

Schaut man sich an, wie EPR Properties aufgestellt ist, so ergibt sich ein, aus meiner Sicht, sehr positives Gesamtbild. Jahr für Jahr hat man die Mieter-Diversifikation weiter erhöht und auch die Diversifikation über Sektoren immer weiter ausgebaut. Darüber hinaus sind auch die Auslaufzeitpunkte der Mietverträge gut verteilt, so dass jährlich im Prinzip nie mehr als 5% der Verträge auslaufen und erneuert werden müssen.

Chancen und Risiken

Risiken

Konjunkturschwächen

Ein Risiko ist ganz offensichtlich die Abhängigkeit von Konjunkturschwankungen. Ein großer Teil der Objekte ist auf Unterhaltung und Erholung ausgerichtet. Wenn es den Menschen finanziell schlecht geht, wird hier am ehesten gesparrt. Allerdings bezweifle ich, dass sich eine Krise nochmal so stark auswirkt, wie die 2009. Das hat mehrere Gründe:

Zum Einen war EPR 2009 fast ausschließlich in Unterhaltungsimmobilien investiert. Der Bildungssektor hat erst in den letzten fünf Jahren einen nennenswerten Anteil gewonnen. Auch im Erholungssektor war man 2009 quasi noch nicht aktiv.

Zum Anderen hat sich auch die Diversifikation über Mieter deutlich verbessert, so dass der Ausfall eines Mieters deutlich schwächer auf die Gesamtperformance durchschlägt. Darüber hinaus sei auch angemerkt, dass eine Konjunkturschwäche eigentlich nur unter zwei Bedingungen zu einem Problem für EPR werden kann:

  1. Verträge laufen in einer Schwächephase aus und werden nicht verlängert. oder:
  2. Ein Mieter wird zahlungsunfähig und kann daher die Miete nicht bezahlen.

Alle anderen Szenarien werden im Prinzip durch solvente Mieter abgefangen.

Nachhaltige Abkehr von „Offline-Entertainment“

Ein Risiko, das fast schon an den Haaren herbeigezogen ist, ist die Vorstellung, Menschen könnten in Zukunft nur noch zu Hause hocken und sich via Virtual Reality und Netflix vergnügen.

Sicherlich ist da etwas dran. Kinos haben vermutlich stärker zu kämpfen als früher, auch wenn man in den Umsatzzahlen der Mieter davon noch nichts sehen kann. Aber dass diese Entwicklung auch Probleme für Freizeit- und Vergnügungsparks oder Ski-Resorts bringen wird, sehe ich nicht. Auch im Bildungssektor sehe ich hier mittelfristig noch keine Probleme.

Eher führt das immer höhere Beschäftigungsniveau dazu, dass Kinder noch früher in den Kindergarten gesteckt werden und somit der Bedarf weiter ansteigt.

Die üblichen REIT-Risiken

Auch die üblichen REIT-Risiken treffen natürlich auf EPR zu. Hierzu zählen die Abhängigkeiten von Krediten und somit auch das Risiko von Zinsänderungen oder davon, keinen Kredit mehr zu erhalten.

Aber natürlich trifft auch EPR hier Vorkehrungen und sorgt zum Beispiel dafür, dass Kredite zeitversetzt auslaufen, so dass das Zinsänderungsrisiko auf mehrere Jahre verteilt ist.

Die Abhängigkeit von Mietern ist ebenfalls typische für REITs, aber die habe ich oben bereits angesprochen.

Darüber hinaus kann ein REIT theoretisch auch seinen REIT-Status verlieren und damit höhere Steuern zu zahlen haben.

Klumpenrisiken

Auch wenn EPR bestrebt ist, die Diversifikation in allen Bereichen zu erhöhen, so gibt es dennoch einige Klumpen. So ist AMC, welches viele der Kinos betreibt, alleine für 16% des Umsatzes verantwortlich.

Schaut man sich die Aussagen des Managements und die historische Entwicklung an, sieht man jedoch, dass das Unternehmen wirklich etwas gegen dieses Risiko tut.

Gesetzesänderungen

Gerade im Bereich Bildung gibt es natürlich viele Auflagen, die erfüllt werden müssen, damit eine Bildungsstätte betrieben werden darf. Eine Verfehlung dieser Auflagen könnte im öffentlichen Bereich den Abzug von Fördergeldern oder den Entzug der Betriebserlaubnis nach sich ziehen.

Weitere Risiken

Weitere Risiken findest du selbstverständlich im aktuellen Jahresbericht von EPR Properties.

Chancen

Gesellschaftliche Entwicklung

Fakt ist, weltweit und gerade in den USA und Europa geht es den Menschen immer besser. Immer mehr Menschen haben Zeit und Geld zur Verfügung, dass sie ausgeben möchten. Gleichzeitig sind Leben und Job aber auch immer stressiger geworden.

Daher haben sowohl der Bedarf nach Freizeit- und Erholungsangeboten sowie auch die finanziellen Möglichkeiten zugenommen.

Auch ist die Nachfrage nach Schul- und Kindergartenplätzen eher steigend.

Expansion

Das Unternehmen ist logischerweise ständig auf der Suche nach weiteren Investitionsmöglichkeiten. Dabei liegen vor allem auch der Sport- und Erholungssektor im Fokus.

Dies passt gut zu einer Gesellschaft, die immer mehr auf Gesundheit und Fitness achtet. Auch eine internationale Expansion scheint man hier nicht auszuschließen.

In den Sektoren hat EPR noch viel Wachstumspotential und hat auch in der Vergangenheit ein glückliches Händchen für die Auswahl von Immobilien bewiesen.

Nachhaltiges Wachstum

EPR wächst eher langsam. Nach eigenen Aussagen legt man mehr Wert auf ein nachhaltiges Wachstum mit einer risikoärmeren Kapitalstruktur als auf „Wachstum um jeden Preis“.

Das ist natürlich für langfristige Investoren besonders interessant, da wir uns so relativ sicher sein können, dass wir auch in 10 oder 15 Jahren noch regelmäßig eine (dann deutlich höhere) Dividende erhalten.

Da EPR ein REIT ist, ist man außerdem dazu verpflichtet einen Großteil der Einnahmen in Form von Dividenden auszuschütten.

In konkreten Zahlen bedeutet eine nachhaltige Kapitalstruktur übrigens, dass derzeit nur etwa 1/3 des Kapitals Fremdkapital ist. Hiervon sind 99% ungesichert. Fast das gesamte Fremdkapital hat einen fixen Zinssatz. Der Durchschnitt liegt bei 4,6% und die durchschnittliche Laufzeit der Kredite bei 7 Jahren.

Aktuelle Bewertung

Den aktuellen Kurs würde ich als fair, aber nicht günstig, einschätzen. Zwar ist das Unternehmen derzeit gemessen an KGV und OCF im historischen Vergleich eher unterbewertet, allerdings war die Dividendenrendite in der Vergangenheit höher.

Damit ist das Verhältnis aus Dividende und Kurs derzeit also eher schlecht für einen Einstieg.

Wer, wie ich, die Wachstumsaussichten als positiv einstuft, kann aber auch zur jetzigen Bewertung gut über eine erste Investition nachdenken.

Meine Investition

Ich bin am 02.05.2019 bei EPR Properties eingestiegen. Ich habe 27 Anteile zu je 73,32 USD über meinen Broker CapTrader* bei der NYSE gekauft. Hierfür habe ich 2,00 USD Gebühren bezahlt. Hinzu kamen 3,28€ Wechselgebühren (EUR/USD).

Hierfür erhalte ich monatlich eine Dividende in Höhe von 8,61 USD, was einer Dividendenrendite von 5,21% entspricht.

Wie so ziemlich alle Investitionen bin ich auch hier daran interessiert, meine Anteile langfristig zu halten und nachzukaufen, wenn das Unternehmen mal wieder günstig ist.

Fazit

Auch wenn ich über den Slogan der Investorenpräsentation aus Q1 „Investing in Life’s Enduring Experiences“ etwas schmunzeln musste (Schule war in der Tat eine nachhaltige, man könnte sagen traumatische, Erfahrung :D), halte ich EPR Properties für einen guten Beitrag zu meiner Portfoliodiversifikation.

Das Unternehmen ist breit und doch spezialisiert aufgestellt. In der Vergangenheit und bei einem langen Anlagehorizont war es relativ schwierig, mit einer Investition hier Geld zu verlieren.

Für mich ist EPR Properties ein heißer Kandidat für Nachkäufe in Schwächephasen.

Was hältst Du von EPR Properties? Bist du investiert?

4 Comments

  1. Moin Tobias,

    sehr schöne Analyse!

    Ich habe bislang zwar noch gar keinen REIT im Depot, EPR hört sich aber nach einem durchaus interessanten Titel an.

    Wahrscheinlich hätte ich persönlich die größten Bauchschmerzen mit der großen Bedeutung des Kinobereichs. Habe da zumindest keine Wachstumsphantasie mehr.

    Vielmehr sehe ist schon das Risiko, dass Netflix & Co. künftig für einen weiteren Rückgang der Besucherzahlen sorgen könnten. Bin da aber wahrlich kein Experte. Handelt sich eher um mein Bauchgefühl abgeleitet von meinem eigenen Nutzungsverhalten.

    Ich freue mich schon auf weitere REIT-Analysen von dir!

    – David

    1. Moin David,
      freut mich, dass dir die Analyse gefällt.

      Ja bezüglich der Zukunft von Kinos können wir gespannt sein. Aus dem Bauch heraus sehe ich das ähnlich wie du, laut EPR deuten die Zahlen aber nicht darauf hin.

      Beste Grüße
      Tobias

  2. Hallo Tobias,
    klingt wirklich sehr interessant- vor allem die monatlichen Ausschüttungen reizen mich hier. Werde mir das Unternehmen mal genauer anschauen- Danke für die Anregung.
    Viele Grüße
    Oliver von finanzzauber

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