Aktienkauf Tanger Factory Outlet

In 2019 habe ich mir vorgenommen, mindestens von zehn weiteren Unternehmen Anteile zu erwerben. Den Anfang machte im Januar der REIT „Tanger Factory Outlet“ (WKN: 886676, Symbol: SKT), von dem ich am 10.01.2019 105 Anteile über CapTrader* erworben habe. Hierfür habe ich 2295,30 USD zzgl. einer Gebühr von 2 USD bezahlt.

Das macht einen Einstandskurs von 21,88 USD. Bei einer jährlichen Dividende von derzeit 1,42 USD ergibt sich eine Dividendenrendite von satten 6,49%.

Was macht Tanger Factory Outlet

Wie bereits erwähnt handelt es sich bei diesem Investment um einen REIT – Real Estate Investment Trust. Das bedeutet: Tanger macht seinen Gewinn mit der Vermietung von Immobilien.

Im konkreten Fall sind das Gewerbeimmobilien, um genauer zu sein, Shopping Center bzw. die Ladenflächen in diesen Zentren. Tanger vermietet Ladenflächen an Outlets. Zu den Kunden zählen zum Beispiel Nike, H & M und Ralph Lauren.

Ich habe lange überlegt, ob es in der heutigen Zeit Sinn ergibt, in Shopping Center zu investieren, denn schließlich kaufen wir ja alle nur noch online und werden das Haus nie wieder verlassen. Oder?

Aus meiner Sicht ist das, insbesondere in diesem Bereich, ein eher kurzfristiger Trend. Hierfür gibt es zwei Gründe: Zum einen mögen viele Menschen das gemeinschaftliche Shoppen-Gehen als Erlebnis. Das hat man online einfach nicht. Und zum Anderen haben gerade Outlets auch noch den besonderen Reiz, dass man hier ggf. etwas Geld sparen oder aber die neueste Kollektion direkt vom Hersteller beziehen kann.

Ein weiterer Aspekt, der auch eine Rolle spielen könnte, ist der 3D-Druck. Ich könnte mir vorstellen, dass Outlet-Shops von Nike beispielsweise mit einem 3D-Drucker ausgestattet werden, der Schuhe direkt nach Maß anfertigt: Ins Shopping-Center gehen, Fuß vermessen lassen, ein paar Besorgen machen, einen Kaffee trinken, Schuh abholen. Aber das ist natürlich erst mal nur Fantasie.

Jedenfalls ist Tanger in einem Marktsegment tätig, das derzeit als „schwierig“ gilt und die Kursentwicklung zeigt das auch. Ich rechne durchaus damit, dass der Kurs noch weiter zurück geht, könnte mir aber vorstellen, dann weiter zuzukaufen.

Die Geschichte

Tanger hat seinen Hauptsitz in Greensboro, North Carolina und wurde 1981 von Stanley Tanger gegründet, dessen Sohn Steve Tanger der derzeitige CEO ist.

Seit 1993 hat das Unternehmen den REIT-Status und schüttet seitdem auch eine Dividende aus.

In 2011 ging Tanger einige Joint Ventures ein, um das Geschäft mit Shopping Malls weiter zu stärken. Im kanadischen Raum einmal mit RioCan und einmal mit der Simon Property Group, um ein weiteres Shopping Center in Texas zu errichten.

In 2015 trennte man sich von fünf Shopping Centern.

Derzeit ist das Unternehmen im Besitz von 44 Shopping Centern in 22 Staaten in den USA und Kanada und beherbergt darin über 2.900 Läden.

Die Zahlen (Februar 2019)

Seit über 25 Jahren ist es Tanger gelungen, den Leerstand auf unter 5% der Fläche zu halten. Zumeist sogar unter 3%. Selbst in Krisenzeiträumen wie 2000, 2001, 2008 und 2009 hat sich daran nichts geändert.

Investitionen finanziert Tanger natürlich über Kredite. Hierfür sind derzeit 94% der Flächen beliehen. Vom verfügbaren Kreditrahmen hatte man 2018 gerade mal 24% ausgeschöpft, womit noch über 450 Mio. $ für weitere Investitionen zur Verfügung stehen.

Die Gewinne decken derzeit mehr als das fünffache der Zinsen. Mit dem Verkauf von 50% der Immobilien könnte man bereits alle Kredite tilgen. Somit bleibt insgesamt noch genug Luft, sollten die Zinsen in der Zukunft wieder anziehen. Darüber hinaus haben nur 10% der Kredite einen flexiblen Zinssatz. Die restlichen Kredite haben einen festgeschriebenen Zinssatz, der sich also auch nicht überraschend ändern könnte.

Für die Dividende in Höhe von 1,42$/Aktie werden derzeit gerade mal 57% des FFOs aufgewendet. Die Dividende wurde seit dem ersten Jahr (1993) jedes Jahr gesteigert. Tanger Factory Outlet zählt damit zu den Dividendenaristokraten. Allerdings war die Anhebung von 2017 auf 2018 mit 2,2% deutlich unter dem eigentlichen Ziel von 10% DSR. Auch 2019 wurde die Dividende gerade mal um 1,4% angehoben.

Dafür gab es 2018 allerdings auch ein Aktienrückkaufprogramm und auch von Mai 2019 bis Mai 2021 werden Aktien im Wert von 100 Millionen USD zurück gekauft. Darüber hinaus wurden in 2018 die Schulden um 50 Mio. $ reduziert.

Allerdings wachsen die Gewinne bei Tanger derzeit nicht mehr. Der AFFO ist von 2017 auf 2018 um gerade mal 1% angestiegen. Hier wird es spannend zu sehen, wie das in Zukunft aussieht. Wenn das derzeitige Niveau gehalten oder gar weiter ausgebaut werden kann, ist dies ein gutes Investment. Wenn sich die Befürchtungen der Schwarzseher bewahrheiten, könnten die Gewinne und langfristig auch die Dividende sinken.

Alles in allem sehen die Zahlen sehr gut für mich aus. Die Schuldenlast ist gut abgesichert und könnte auch in einem Umfeld steigender Zinsen bewältigt werden. Die Dividende kostet das Unternehmen gerade mal 57% des FFOs, was in diesem Segment wirklich klasse ist. Auf der Investor Relations Seite stellt Tanger einen Peer-Vergleich an. Auch dieser bestätigt mir, dass Tanger derzeit ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis hat (überdurchschnittlich hohe Dividende bei unterdurchschnittlicher Ausschüttungsquote)

Die Chancen

Das Unternehmen ist derzeit absolut günstig bewertet und die Zahlen sehen gut aus. Zwar wächst das Unternehmen nur noch langsam, aber solange die Gewinne nicht absolut einbrechen muss man sich da bei einer Dividendenrendite von über 6% keine Gedanken machen.

Nach Angaben von Tanger (Jahresabschluss 2018) sieht man einem positiven Marktumfeld entgegen und man rechnet mit einer steigenden Nachfrage nach Outlet-Ladenflächen. Das könnte natürlich das Wachstum wieder ankurbeln und die geographische Diversifikation verbessern.

Der Fokus auf den Outlet-Bereich scheint bisher auch im derzeit schwierigen Marktumfeld zu funktionieren.

Die Risiken

Natürlich ist Tanger derzeit auch kein risikoloses Investment. Zwar blickt man auf langjährige Erfahrung und eine lange Erfolgshistorie zurück, aber das könnte sich ändern.

Ein Hauptrisiko ist, dass es dem Unternehmen nicht gelingt, neue Fläche zu akquirieren oder die Einnahmen mit bestehenden Flächen zu erhöhen. Dann könnte es langfristig zu Gewinnrückgängen kommen.

Darüber hinaus könnte die Zahl der Besucher in Outlet-Zentren zurückgehen, wenn sich beispielsweise die Wirtschaft abkühlt, oder es Terror-Anschläge oder Amokläufe in Shopping-Zentren gibt.

Natürlich spielt wie üblich auch die Abhängigkeit von der Politik eine große Rolle. Immobilien sind illiquide. Daher wäre es für Tanger relativ schwierig / unmöglich, die Geschäfte in ein anderes Land zu verlagern.

Durch die Joint Ventures könnte es bei einigen Zentren möglicherweise Interessenkonflikte mit anderen Investoren geben.

Insgesamt befindet sich die ganze Shopping-Branche derzeit in einem Wandel, der möglicherweise die Gewinnaussichten negativ beeinträchtigt.

Steigende Zinsen sind, obgleich Tanger dafür Vorkehrungen getroffen hat, sind natürlich ein weiteres Risiko für ein Geschäftsmodell, das wesentlich von Krediten abhängt.

Fazit

Aus meiner Sicht ist Tanger derzeit überaus günstig bewertet und die Risiken mehr als eingepreist. Ich bin mir bewusst, dass dieses Investment eher ein Dividenden- als ein Wachstumswert ist, aber da ich davon ausgehe, dass Tanger auch weiterhin eine Dividende zahlen wird und sich langfristig positiv entwickelt, bin ich eingestiegen.

Derzeit stehe ich, wenn man die Dividende ignoriert, über 10% im Minus, weshalb dies ein heißer Nachkaufkandidat für mich ist. Vorerst werde ich aber vermutlich erst einmal andere Unternehmen kaufen um meine Diversifikation zu erhöhen.

Was hältst Du von diesem Unternehmen? Bist du investiert oder denkst darüber nach?