In Immobilien investieren als digitaler Nomade – macht das Sinn?

Vor gut einem Jahr habe ich meine erste Immobilie gekauft. Es ergab sich damals die Gelegenheit, die Wohnung meines Opas käuflich zu erwerben. Und da mich der Kauf einer Immobilie schon seit längerem gereizt hat, habe ich kurzerhand zugeschlagen.

Damals hatte ich auch noch meine Wohnung in Lübeck und gerade meinen ortsgebundenen Job aufgegeben. Mein Lebensmittelpunkt war allerdings nach wie vor Lübeck.

Ein Jahr später sieht die Welt nun ganz anders aus. Ich habe weder einen festen Wohnsitz noch einen ortsgebundenen Job und so variiert mein Aufenthaltsort nach Lust und Laune.

Das lief für ein Jahr auch ziemlich gut. Als Vermieter hat man normalerweise keinen Stress mit der Immobilie solange diese vermietet ist, die Miete kommt und sich eine Hausverwaltung um das ganze Drum-herum kümmert.

Mieterwechsel

Es kam jedoch, wie es kommen musste. Meine Mieter haben sich entschieden in ein eigenes Haus zu ziehen. Und so ereilte mich die Kündigung dank CAYA* auf meiner P2P-Reise in Riga. So stand fest, dass meine Mieter zu Ende September 2019 ausziehen würden.

Zum Glück sahen meine Reisepläne im September einen längeren Aufenthalt bei meiner Mutter vor, die etwa 35km entfernt von meiner Eigentumswohnung lebt. Das passte also eigentlich ziemlich gut.

Allerdings bedeutete dies auch, dass ich erst im September mit den Besichtigungen beginnen konnte, was eigentlich viel zu spät ist, da die meisten Mieter ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben.

Mieter finden gestaltete sich schwierig

Zwar habe ich im August angefangen, online via eBay Kleinanzeigen die Wohnung anzubieten, aber da ich erst im September Besichtigungen anbieten konnte, hat das viele Interessenten verschreckt.

Hinzu kam der Umstand, dass die Wohnung extrem vollgestellt und nicht wirklich wohnlich aussah. Auch war deutlich zu sehen, dass man mal wieder renovieren müsste.

Meine ursprüngliche Idee, die Wohnung ab dem 1.10. unrenoviert zu übergeben und ggf. einige Monatsmieten zu erlassen, hat leider nicht funktioniert und so stand ich auch Anfang Oktober noch ohne Mieter da.

Die meisten Interessenten für diese Wohnung wollten entweder nicht selber renovieren oder gefielen mir nicht.

Strategiewechsel

Für mich war es gewissermaßen ein Wettlauf mit der Zeit. Am 12.10. ging mein Flug nach Sofia und den wollte ich um keinen Preis verschieben. Der Herbst war da und ich musste weg.

Daher entschied ich mich, die Wohnung nochmal renoviert zum 1.11. anzubieten und hatte damit schlussendlich auch Erfolg. Am 03.10. habe ich dann endlich nach unzähligen Besichtigungen einen passenden Mieter gefunden.

Freiheit kostet

Ich stand nun allerdings vor der Wahl, die Wohnung selber zu renovieren oder den Maler meines Vertrauens zu beauftragen.

Option A würde bedeuten, dass ich länger in Deutschland bleiben müsste und ggf. meinen Resturlaub für dieses Jahr mit der Renovierung verbringen würde.

Option B heißt, dass ich deutlich höhere Kosten für die Renovierung haben würde.

Finanziell evtl. unklug, aber für mich dennoch richtig habe ich mich für Option B entschieden und am 09.10. mit dem Maler die notwendigen Arbeiten durchgesprochen und ihm den Schlüssel in die Hand gedrückt. Am 11.10. habe ich dann noch fix den Teppich für die Wohnung ausgesucht und gekauft und ich war frei, Deutschland wieder zu verlassen.

Alles weitere, wie die Abnahme der Malerarbeiten und die Wohnungsübergabe würde dann meine Mutter übernehmen, der ich die notwendigen Unterlagen und Checklisten vorbereitet habe.

Zwischenfazit

Für mich stellt sich heraus, dass die klassische Immobilien-Vermietung mit meinem Lebensmodell nicht soo gut zusammenpasst. Zwar ist die Investition in Immobilien dank Hebel natürlich lukrativ, allerdings kommt sie nicht ohne Herausforderungen und Risiken, die sich vor Ort einfach besser lösen lassen.

Ehrlich betrachtet kostet mich dieses Lebensmodell auch einiges an Rendite in dieser Investition, da ich nun zum Einen einen Monat Leerstand habe und zum anderen höhere Kosten bei der Renovierung in Kauf nehmen.

Ein kleiner Trost ist aber, dass man diese immerhin von der Steuer absetzen kann.

Alternativen

Aber natürlich gibt es auch Alternativen zu dem Investitionsmodell, das ich bei dieser Immobilie fahre.

Wer in die Asset-Klasse Immobilien investieren möchte, hat zum Glück auch noch andere Möglichkeiten. Zum Beispiel:

• REITS,
• Immobilien-Crowdinvesting,
• Co-Investments und
• das Engagieren einer Immobilienverwaltung

REITs – Real Estate Investment Trusts

REITs sind Aktienunternehmen, die in Immobilien investieren und einen Großteil der Gewinne ausschütten. Daher zählen sie oft auch zu den Hochdividendenwerten.

Von der Handhabung sind sie wie jedes andere Wertpapier auch und bestehen damit den Digitale-Nomaden-Check. Ich kann sie weltweit kaufen und verkaufen und erhalte regelmäßige Dividenden.

Allerdings wird es deutlich schwieriger, hier einen Kredit-Hebel anzusetzen. Von Konsumentenkrediten ohne Zweckbindung oder Aktienkrediten mal abgesehen gibt es kaum eine Möglichkeit, einen Kredit für die Investition in REITs zu bekommen.

Darüber hinaus ist das Risiko potentiell auch größer, da man die Entwicklung des REITs nicht wirklich in der Hand hat. Hier ist man nur kleiner Investor statt Selbstgestalter.

Derzeit bin ich unter Anderem in die REITs Tanger Factory Outlet, National Health Investors, EPR Properties und die LEG Immobilien AG investiert.

Immobilien-Crowdinvesting

Auch das Crowdinvesting in Immobilien bzw. Immobilienkredite ist eine passable Alternative für Ortsunabhängige. Auch hier regelt man alles über das Internet.

Die Nachteile sind ähnlich zu denen von REITs: Hebeln ist schwierig und man ist nur Geldgeber statt Gestalter.

In diesem Sektor bin ich bereits seit längerem bei EstateGuru*, Bulkestate* und Bergfürst* investiert. Und auch wenn die Rendite im oberen einstelligen oder unteren zweitstelligen Bereich liegt, kommt man natürlich nicht an die gehebelte Eigenkapitalrendite einer eigenen Immobilie heran, die bei mir irgendwo zwischen 30 und 40% liegt.

Co-Investments

Eine andere Möglichkeit sind Co-Investments zusammen mit Familie oder Freunden, bei denen die andere Partei vor Ort ist und sich um die Immobilien kümmern kann. Hier muss man sich nur Gedanken machen, wie man die Gewinne fair aufteilt.

Vorteil bei derartigen Investments könnte sein, dass es möglich ist, einen Kredit zu erhalten und das Investment zu Hebeln, sofern die Anteilhabe der anderen Partei klar geregelt ist.

Immobilienverwaltungen

Natürlich kann man auch für die eigene Immobilie eine Verwaltung beauftragen, die sich um alles, also auch die Renovierung und Neuvermietung kümmert. Allerdings kostet so etwas auch einiges und schmälert damit die Rendite.

Außerdem hat die Immobilienverwaltung teilweise andere Interessen als der Besitzer. Während der Besitzer gerne einen langfristigen, soliden und ordentlichen Mieter haben möchte, könnte eine Verwaltung beispielsweise das Interesse haben, möglichst schnell einen Mieter zu finden. Wie gut der dann passt ist vielleicht Nebensache.

Allerdings hat diese Variant den unschätzbaren Vorteil, dass das Investment quasi passiv ist. Vorausgesetzt man findet eine Immobilie, die trotz der Ausgaben für die Verwaltung cashflow-positiv ist (und das könnte schwierig werden), kann man so natürlich viel besser skalieren.

Fazit

Ich bin froh, dass ich mich in meinen Zielen für dieses Jahr bewusst gegen den Kauf weiterer Immobilien entschieden habe. Die Immobilie, die ich jetzt besitze, werde ich aber natürlich weiterhin behalten und hoffe, dass nun wieder der Normalzustand einkehrt und ich für lange Zeit einen zuverlässigen Mieter habe.

Wie sind deine Erfahrungen mit Immobilien? Welche ortsunabhängigen Investitionsmodelle kannst du mir empfehlen?